دوربین مدار بسته 

 

چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا , نصب دوربین مدار بسته را جهت کنترل تردد افراد در آپارتمان خود تصویب نکرده باشد ,اگر برخی مالکین اقدام به نصب دوربین مدار بسته کنند عملی غیر قانونی انجام داده اند , زیرا طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها اداره امور مربوط به قسمت های مشترک باید مطابق قرارداد فی مابین اکثریت مالکین ساختمان باشد

 

فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان 

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است

 

 

خسارت به علت تعمیرات 

اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم داد خواست به داد گاه , زیان های وارده به خود را از مالک مقصر بخواهد . داد گاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند

 

 

هزینه های ثابت 

هزینه های ثابت ,هزینه هایی است که باید به طور مساوی بین واحد ها تقسیم و از آنها وصول شود . به عبارت دیگر این هزینه ها طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمانها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد و از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار , نگهبان , متصدی آسانسور, هزینه های نگهداری تاسیسات, قسمت های مشترک و ...است

 

 

حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان 

بنا بر قاعده هر کس برای دیگران کاری انجام دهد , مستحق دریافت اجرت است . مدیر ساختمان ولو اینکه از بین مالکان انتخاب شود , باید حق الزحمه ناشی از مدیریت خود را از صندوق ساختمان در یافت کند . اگر مدیر خارج از مالکان انتخاب شود , در دریافت حق الزحمه او به طریق اولی تردیدی وجود ندارد اما چنانچه از میان مالکان انتخاب شود , اصولا مستحق اجرت است مگر اینکه خود با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل کند

 

 

پنجره ناهمسان 

برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اضهار نامه به مالک متخلف تذکر دهد . در صورتی که مالک یاد شده همچنان بر عمل خود مصر باشد , مدیر ساختمان می تواند با تقدیم داد خواست به داد گاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع و تعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد

 

 

مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک ساختمان 

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر , تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد , بر عهده صاحب آپارتمان است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد , با مستاجر خواهد بود , مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد

 

 

کندن ملحقات آپارتمان پس از فروش  

در هنگام خرید و فروش آپارتمان هرگاه قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده لواحقی مانند موکت , هود ,شومینه و از این دست ملحقات را کنده باشد , خریدار می تواند از تحویل گرفتن آپارتمان خود داری کند و با تامین دلیل از حضور در دفتر خانه خودداری و با تقدیم داد خواست علیه فروشنده اقامه دعوا و اورا ملزم کند تا لواحق مورد نظر را به حالت اولیه برگرداند . چنانچه خریدار پس از تنظیم سند رسمی متوجه شود که لواحق مذکور کنده شده چون در آن حالت آپارتمان معیوب محسوب می شود لذا طبق ماده 422 قانون مدنی خریدار در قبول آپارتمان معیوب یا گرفتن تفاوت قیمت معیوب و صحیح و یا فسخ معامله مختار است

 

 

مدیر و تصمیمات مجمع عمومی

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدامات لازم را برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند . تصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند . اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان ها باشد , مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ کند , مانعی ندارد و مدیر باید از آن تصمیمات تبعیت کند

 

 

دعوت مالکین برای مجمع عمومی 

قانونگذار نحوه دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است . بنابر این مالکان خود باید در این مورد به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها , همچنین با توجه به اینکه محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست , مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند . در این آگهی ضمن تعیین محل جلسه برای تشکیل مجمع عمومی باید دستور جلسه و تاریخ تشکیل مجمع نیز ذکر شود

 

 

ممنوعیت و تعارض طبقه جدید 

فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچ کدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند . به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . این تعارض در مورد طبقه پایین آشکار است , زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد , ناچار است که از سقف آن به عنوان کف اتاق ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو را بر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد

 

 

خسارت بر اساس تعمیرات

اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه , زیان های وارده به خود را از مالک آپارتمان تعمیر کننده بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی شکایت و تقاضای نظر کارشناس رسمی دادگستری , و حضور کارشناس در ملک مورد نظر و بررسی همه جانبه ابعاد خسارت می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمانها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند

 

 

قسمت اختصاصی  

در مجتمع های ساختمانی , قسمت های اختصاصی شامل واحد های آپارتمانی و (درصورت داشتن ) ملحقات و متعلقات مانند پارکینگ و انباری و غیره است که طبق صورت مجلس تفکیکی , موقیعت و مساحت هر یک از آنها مشخص و اسناد رسمی جداگانه برای هر کدام صادر شده است . ماده دو قانون تملک آپارتمان ها و ماده دو و یک آیین نامه های اجرایی آن , قسمت های اختصاصی را را اینچنین تعریف می کند : قسمت های اختصاصی عبارتند از قسمت هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفا متعلق به او باشد

 

 

سهم مخارج مشترک  

ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها در مورد تعیین و تقسیم سهم هر یک از مالکان آپارتمانها مقرر می دارد که << حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد ...>>> همچنین مطابق تبصره سه همان ماده <<چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی , امکان دسترسی به آن باشد , هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بر عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است

 

اندوخته صندوق

معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است . البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش بینی نیست , بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در اینگونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود

 

عزل مدیر

چنانچه مالکان نخواهند مدیر یا مدیران ساختمان در سمت خود باقی بمانند یا مواردی پیش می آید که به لحاظ سوء عملکرد و تخلف یا تخلفات عمده و غیر قابل قبول مدیر یا مدیران , مالکان ناچارند پیش از انقضای مدت ماموریت , مدیر یا مدیران مزبور را از سمت خود عزل کنند, در این صورت با برگزاری مجمع عمومی فوق العاده نسبت به عزل مدیر یا مدیران مذکور اقدام کرده و همان جلسه نیز مدیر جدید را انتخاب می کنند

 

مدیریت مشارکتی

در ساختمان های کوچک که از اکثریت واحد های آپارتمانی برخوردار نیستند , بهتر است اداره ساختمان به صورت مشارکتی انجام شود , به این معنا که پس از انتخاب یک نفر مدیر از بین ساکنان, چند نفر نیز مسئولیت هایی را متقبل شوند و زیر نظر مدیر ساختمان انجام وظیفه کنند . اما در ساختمان های بزرگ این شیوه به لحاظ کثرت افراد و کمی مسئولیت قابل اجرا نیست چرا که کمتر کسی حاضر به پذیرش مسئولیت ها می شود . بنابر این حتما لازم می شود در مجتع عای بزرگ هیات مدیره ای با تشکیلات منظم اداری به اداره ساختمان بپردازند یا از شرکت هایی برای اداره ساختمان استفاده شود  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقدمــه:

مسلماً برقراري نظم و مشخص شدن حقوق و وظايف متقابل در هر جمعي مستلزم تعريف دقيق مناسبات في­مابين و احترام به حقوق يكديگر مي­باشد. در مجتمع­هاي آپارتماني مجاورت واحدها، محلهاي مشاع، سلايق گوناگون و تقابل فرهنگهاي مختلف در صورت عدم رعايت مقرارتي خاص مي­تواند موجب گلايه و ناراحتي ساكنين را فراهم آورد. هرچند دوستي، برادري، سعه صدر و گذشت مهمترين اصل جهت ايجاد آرامش و صميميت در محيطهاي اجتماعي است؛ اما وضع قوانين نيز جهت شفاف شدن موضوعات الزامي است. اصلي­ترين قانون مصوب جهت رعايت نظم در مجتمع­هاي آپارتماني «قانون تملك آپارتمانها وآيين‌نامه اجرايي آن  با اصلاحيه‌هاي بعدي مصوب 8/2/1347» مي­باشد كه منبعد اختصاراً قانون ناميده مي­شود.

 

فصل اول: مجمع عمومي

ماده 1- مجمع    عمومي عالي­ترين نهاد تصميم گيري درخصوص ساختمان مي­باشد  كه حدود وظايف و اختيارات آن توسط قانون و اين مقررات مشخص ميشود.

ماده 2- مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بارتشكيل شود.رياست مجمع در هر سال با مدير ساختمان خواهد بود؛درصورت عزل و يا فوت مدير رياست مجمع در ابتداي جلسه به وسيله راي گيري مشخص خواهد شد.دونفر از اعضاء نيز در ابتداي جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعيين خواهند شد. تشكيل مجمع فوق العاده در هر زماني توسط  مدير يا به درخواست حداقل سه نفر از مالكين ساختمان امكان­پذير خواهد بود. دعوت به جلسه به صورت مكتوب ، تلفني ، فكس يا پست الكترونيك و حداقل يك هفته پيش از تشكيل جلسه بايد به  اطلاع مالكين رسانده شود.

ماده 3- براي رسميت مجمع حضور بيش از نصف مالكين يا نماينده آنان ضروري است.

تبصره1 : در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي 15 روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.

تبصره2: حضور دوستاني كه به عنوان مستاجر در واحدها سكونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروري نيست لكن توصيه مي­شود حتي­الامكان اين دوستان جهت ارائه نظرات و پيشنهادات و آگاهي از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.

ماده4- كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به مدير  ارائه نمايد.

ماده5- هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي (واحد) باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در راي ­گيري مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

تبصره 3:  در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي  معرفي خواهد شد.

ماده6- مجمع عمومي  داراي وظايف و اختيارات زير مي‌باشد:

الف _  انتخاب مدير و رسيدگي به عملكرد وي.

ب _ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.

ج _ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه.

د _ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.

ه _ تفويض اختيار به مدير  به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

و- تصويب و تغيير مقررات ساختمان در چارچوب قانون.

ماده7- مصوبات مجمع عمومي با آراء دوسوم مالكين حاضر در جلسه (با رعايت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود.

ماده 8- كليه تصميمات مجمع عمومي  بايد در صورت جلسه نوشته شود و به وسيله مدير  نگهداري شود.صورت جلسه توسط رئيس مجمع نوشته شده و بايد به امضاء رئيس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.

ماده 9- تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي كليه مالكين و ساكنين الزام‌آور است.

 

فصل دوم: مدير ساختمان

ماده 10- مدير ساختمان از ميان مالكيني كه در محل ساختمان سكونت دارند ، براي مدت يكسال و توسط مجمع عمومي انتخاب مي­شود.

تبصره 4: انتخاب مجدد مدير بلامانع است اما توصيه مي­شود جهت مشاركت بيشتر شركاء، انتخاب مدير به صورت چرخشي ميان مالكين ساكن در ساختمان انجام شود.

ماده11- مدير،مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشد.

ماده 12- مدير امين شركاء بوده و نمي‌تواند فرد ديگري را در بلند مدت به جاي خود انتخاب نمايد.

تبصره 5: درمواقعي كه مدير بيش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد مي­تواند به صورت موقت با يكي از ساكنين هماهنگ نموده و وظايف  و اختيارات خود را در آن مدت به وي تفويض نمايد.

ماده13- در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مدير قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب  جانشين تشكيل خواهد شد. مدير جهت استعفاء بايد  جلسه مجمع را تشكيل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نمايد.

ماده 14- مدير مكلّف است تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالي بيمه نمايد.سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير  و متناسب با متراژ هر واحدتعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 15- مدير مكلّف است براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، سرايدار در واحد سرايداري مستقر نمايد.وظايف و حقوق سرايدار بر اساس مفاد فصل چهارم اين مقررات خواهد بود.

ماده16-انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبيه و تشويق سرايدار دراختيار مدير بوده و سرايدار مكلّف به رعايت دستورات مدير خواهد بود.

تبصره6: درصورت نارضايتي ساكنين از عملكرد و رفتار سرايدار مراتب بايد به اطلاع مدير ساختمان برسد و مدير مكلّف است نسبت به رسيدگي به موارد و اتخاذ تصميم مناسب اقدام نمايد.  

ماده 17-  حل اختلاف ساكنين صرفاً   درچارچوب مواد مندرج در اين مقررات بر عهده مدير مي­باشد.

ماده 18- مدير مكلّف است نسبت به وصول شارژ ماهيانه (هزينه­هاي مشترك)   و هزينه­هاي مقطعي بر اساس تصويب مجمع اقدام نموده و درقبال دريافت هزينه­ها رسيد ارائه نمايد.

ماده 19- مدير مكّلف است صورت مخارج و درآمدهاي ساختمان را تنظيم و نگهداري نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداكثر تا پانزدهم ماه بعد بر روي تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالي مخارج  و درآمدهاي سالانه (حتي المقدور با ارائه فاكتور)  را در پايان سال در مجمع عمومي ارائه نمايد.

ماده 20- مدير مكلّف است جهت حفظ و نگهداري آسانسور با يك شركت معتبر قرارداد سالانه تعمير و نگهداري منعقد نمايد.

ماده 21- مدير مكّلف است جهت حفظ و نگهداري تاسيسات گرمايشي و برقي ساختمان در مواقع ضروري از خدمات تعميركاران ذي­صلاح استفاده نمايد.

ماده 22- مدير مكلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلي از طريق پيمانكار ذي­صلاح(ترجيحاً حقيقي) نسبت به ساماندهي باغچه­ها و فضاي سبز ساختمان اقدام نمايد.

ماده23- مدير مكّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومي و دريافت هزينه­هاي مربوطه بر طبق مقررات از ساكنين اقدام نمايد.همچنين خريداري اقلام مصرفي  مشاعات ساختمان نظير روغن جهت روغن­كاري آسانسور، پودر شوينده جهت نظافت، لامپ، كليد و پريز مشاعات  وغيره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدير است.

ماده24- وظايف مدير صرفاً محدود به موارد مندرج در اين مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هريك از ساكنين و مالكين نيز  به نوبه خود همكاري لازم جهت حفظ و نگهداري ساختمان ، اجراي مقررات و تعامل با مدير را خواهند داشت.

تبصره 7: درصورت تصويب مجمع عمومي و جهت  انجام اموري خاص و به صورت موقت، بخشي از وظايف مدير به شخص و يا اشخاصي معين قابل واگذاري خواهد بود.

 

فصل سوم: شارژ (هزينه­هاي مشترك)

ماده 25- جهت پرداخت هزينه­هاي عمومي كه در اين فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغي توسط مجمع عمومي تعيين مي­گردد.

ماده 26- كليه ساكنين مكلّف خواهند بود شارژ ماهيانه را بر اساس مصوبه مجمع حداكثر تا پانزدهم هر ماه مستقيماً يا توسط سرايدار به مدير ساختمان تحويل داده و رسيد دريافت نمايند.

ماده 27- پرداخت شارژ  مشمول تمامي واحدها خواهد بود و عدم سكونت در واحد دليلي بر عدم پرداخت شارژ نمي­باشد.

ماده 28- از محل شارژ ساختمان هزينه­هاي زير قابل پرداخت خواهد بود:

الف- هزينه­هاي مرتبط با سرايدار بر اساس مصوبه مجمع.

ب- هزينه برق عمومي.

ج- هزينه آب.

د- هزينه گاز بر اساس ماده 29 مقررات.

ه- هزينه تعميرات و نگهداري.

و- هزينه گل­كاري و نگهداري باغچه­ها.

ز- هزينه لوازم مصرفي نظير لامپ، مواد شوينده، تجهيزات نظافتي.

ح- ساير هزينه­هاي ضروري به تشخيص مدير يا تصويب مجمع.

ماده 29- هزينه گاز در ماههاي گرم سال كه راداياتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در ساير ماهها بر اساس فرمول زير به صورت جداگانه دريافت و پرداخت خواهد شد:

هزينه گاز واحد= (كل هزينه گاز- هزينه آبونمان- هزينه عوارض شهرداري)  × ضريب متراژ

ضريب حضور= ميزان حضور در دوره تقسيم بر دوره قرائت كنتور

ضريب متراژ= (متراژ واحد×ضريب حضور)تقسيم بر متراژ كل

هزينه گازسوئيت سرايداري و جمع عوراض عمومي (آبونمان و عوارض شهرداري) به عهده شارژ مي باشد.

واحدهايي كه در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و راداياتور خود را نيز بسته اند با اطلاع رساني به مدير از پرداخت هزينه گاز در دوره مذكور معاف خواهند بود.

ماده 30- چنانچه خسارتي به اموال عمومي ساختمان از جانب هر يك از ساكنين يا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مكلّف به جبران خسارت  بر اساس تصميم مديرخواهد بود.

 ماده 31- چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك (شارژ) به عهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير مي‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايد و مالك محق خواهد بود از محل وديعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نمايد.

ماده 32- هنگام تخليه ملك توسط مستاجر يا  مالك برگه تسويه حساب شارژ  واحدنيز بايد از مدير ساختمان اخذ گردد.

ماده 33- ازآنجاكه علاوه بر هزينه­هاي جاري برخي از هزينه­هاي عمراني  و سرمايه­اي نيز از محل شارژ انجام مي­شود؛ نحوه تسويه حساب اين هزينه­ها  في­مابين مالكين و مستاجرين برعهده ايشان بوده و مدير تعهدي در اين خصوص ندارد.

 

فصل چهارم: سرايداري

ماده 34- با توجه به قرارگرفتن سوئيت سرايداري در طبقه منهاي يك ساختمان، به انتخاب مدير شخصي ذي صلاح بر اساس اين مقررات به عنوان مستاجر سوئيت مذكور انتخاب شده، با وي قرارداد اجاره تنظيم مي­شود. مابازاي اجاره ماهيانه،ايشان متعهد مي­گردد به عنوان سرايدار  خدمات مصرّح در اين مقررات را انجام دهد.

ماده 35- صلاحيتهاي عمومي سرايدار به شرح زير است:

الف-مرد، متاهل با حداكثر يك فرزند يا درصورت تجرّد بالاي 50 سال و كمتر از 60 سال سن.

ب- عدم اعتياد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانيات.

ج- عدم سوء پيشينه كيفري.

د- سلامت جسمي و رواني.

ه- توانايي معرفي ضامن معتبر و ارائه چك بانكي جهت تضمين تخليه ملك.

ماده 36- وظايف سرايدار به شرح زير است:

الف- نگهباني از ساختمان و مراقبت در حفظ امنيت ساختمان و واحدها.

ب- نظافت راهروها و پله­ها، لابي، پاركينگها،  آسانسور،پشت­بام، محوطه بيروني ساختمان و كليه  مشاعات عمومي ساختمان.

ج- برف­روبي حياط، راه عبوري پاركينگها و محوطه بيروني ساختمان در فصول سرد سال.

د- آبياري باغچه­ها و مراقبت از فضاي سبز ساختمان.

ه- مراقبت از آسانسور ، تاسيسات گرمايشي و برقي و تجهيزات ساختمان.

و- جمع­آوري كيسه زباله ساكنين از درب منازل  در ساعت مشخص شده توسط مدير.

ز- اجراي دستورات مديرساختمان.

ماده 37- سرايدار مكلّف است در ايام تعطيلات خصوصاً تعطيلات عيد نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهباني از ساختمان را بر عهده گيرد.

ماده 38- سرايدار مجاز به سكني دادن افرادي غير از افراد ذكر شده در قرارداد اجاره نمي­باشد.

ماده 39- سرايدار مجاز خواهد بود با هماهنگي و موافقت  مدير در سال حداكثر به مدت ده روز و با معرفي فرد جايگزين به مرخصي برود.

ماده 40- مدّت قرارداد اجاره سرايدار سه ماه بوده كه در صورت رضايت مدير و ساكنين از عملكرد سرايدار براي دوره­هاي سه ماهه، توسط مدير قابل تمديد مي­باشد.

ماده 41- هر ساله در مجمع مبلغي جهت تقدير از زحمات سرايدار مشخص مي­شود كه در صورت رضايت مدير از عملكرد سرايدار به صورت ماهانه  و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.

ماده 42- انجام فعاليتهاي شغلي سرايدار و حضور و غياب وي در ساختمان بايد با مدير هماهنگ شده به گونه­اي كه لطمه­اي به وظايف مندرج در ماده 36 وارد نشود.

ماده 43- انجام امور شخصي ساكنين جزء وظايف سرايدار نبوده و واگذاري امورشخصي ساكنين به سرايدار از قبيل نظافت منزل، نظافت اتومبيل، خريد و كمك در جابجايي وسائل و نظاير آن به شرط آنكه خدشه­اي به وظايف اصلي سرايدار وارد نكند و با توافق في­مابين طرفين جهت جبران زحمات سرايدار بلامانع خواهد بود. 

ماده 44- سرايدار متعّهد مي­گردد در صورت عدم رضايت مدير از عملكرد وي حداكثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخليه سوئيت سرايداري اقدام نمايد در غير اين­صورت موضوع از طريق مراجع قانوني و نيز به اجرا گذاشتن چك تضمين   پي­گيري  خواهد شد.

ماده 45- سوئيت سرايداري جزء مشاعات ساختمان بوده و تغيير كاربري آن به منظوري غير از سكونت سرايدار تنها منوط به اجماع تمامي مالكين ساختمان خواهد بود.

ماده 46- سرايدار مكلّف به رعايت مفاد اين مقرارت ، دستورات مدير و شئون اخلاقي و عرفي ساكنين ساختمان بوده و در صورت  تخلّف از اين موارد،متناسب با موضوع جريمه­اي توسط مدير براي وي درنظر گرفته خواهد شد.

 

فصل پنجم: نظم عمومي ساختمان

ماده 47- قرار دادن اشياء اضافي، گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگرو همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ساختمان و پاركينگ اختصاصي و همچنين نگهداري سگ، گربه، مرغ و خروس كلاً در تمامي قسمتهاي ساختمان (حتي در آپارتمان) ممنوع است.

ماده 48- گذاشتن كفش، دمپايي و جا كفشي در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

ماده  49- تغيير شكل و رنگ درب آپارتمان به­گونه­اي كه موجب ناهماهنگي واحدها شود ممنوع است.

ماده 50- اين ساختمان صرفاً محل مسكوني بوده و هر گونه استفاده اداري و تجاري از آپارتمانها ممنوع است.

ماده 51- قراردادن كيسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ريختن زباله  و آشغال در حياط و راهروها ممنوع است.

ماده 52- هر يك از واحدهاي ساختمان فقط و فقط داراي يك پاركينگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارك تنها و تنها يك خودرو بوده) كه محل آن در صورت مجلس تفكيكي ساختمان مشخص شده و در ساختمان نيز با نصب پلاك معيّن گرديده است. پارك خودرو در غير از پاركينگ اختصاصي هر واحد و همچنين پارك خودرو در محلهاي مشاع درون پاركينگ (كه به منظور راحتي تردّد  و  دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.

ماده53- هر يك از واحدهاي ساختمان فقط و فقط يك واحد انباري داشته كه محل   آن در صورت مجلس تفكيكي ساختمان مشخص شده و در زير زمين ساختمان نيز با نصب پلاك معين گرديده است.قراردادن اشياءدر غير از انباري اختصاصي هر واحد و همچنين در  پاركينگ و مشاعات عمومي ممنوع است.

ماده 54- انباري مشخص شده در صورت­مجلس تفكيكي ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق  به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشي و يا استفاده به طريقي كه مجمع عمومي معين مي­نمايد مي­باشد.ترتيب استفاده از اين محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.

ماده 55- انباري واقع در زير پله زير زمين محل قرار دادن وسائل سرايدار بوده و فضاهاي اضافي در اتاقك آسانسور در پشت­بام و اتاق تاسيسات در پاركينگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود.

ماده 56- اسباب­كشي و حمل مصالح ساختماني و نخاله­هاي ناشي از تعميرات با آسانسور ممنوع بوده و سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود.

ماده 57- استفاده اختصاصي از برق عمومي به هر منظور، ميزان و مدّتي ممنوع بوده و  سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود.

ماده 58- درصورت تعميرات ساختماني و بنّايي لازم است هماهنگي لازم با سرايدار جهت نظافت فوق­العاده ساختمان انجام شود. بديهي است جبران زحمات اضافي سرايدار در اين خصوص بر عهده واحد مذكور خواهد بود.

ماده 59- در ميهمانيهاي شبهاي غير تعطيل بعد از ساعت 22 و در شبهاي تعطيل بعد از ساعت 24  رعايت سكوت كامل ساختمان (چه از جهت صداي ميهمانان و چه از لحاظ صداي موسيقي) الزامي است.

ماده 60- استفاده از پاركينگ جهت برگزاري مجالس  اختصاصي ساكنين صرفاً با اجازه مدير و كسب رضايت تمامي ساكنين امكان­پذير خواهد بود. در اين­صورت جهت جبران هزينه­هاي تحميلي به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق  پرداخت گردد.

تبصره 8-برگزاري مجمع عمومي ساختمان در محل پاركينگ از ماده فوق مستثني است.

ماده 61- قراردادن اشياء و آسيب رساندن به پوشش عايق كف پشت­بام (ايزوگام) ممنوع است و در صورت اين اتّفاق جبران هزينه­هاي تعميرات بر عهده واحد آسيب زننده مي­باشد.

ماده 62- زمان بازنمودن و بستن شيرهاي رادياتور در شوفاژخانه به ترتيب 20 مهر هر سال و 20 فروردين ماه مي­باشد. تغيير اين زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدير است.

 

فصل ششم: متفرقه

ماده 63- اجراي اين مقررات براي تمامي ساكنين و مالكين ساختمان الزامي است.

ماده 64- مدير مكلّف است اين مقررات را به هر يك از مالكين يا ساكنين جديد ساختمان ابلاغ نمايد. همچنين هر يك از مالكين پيش از اجاره يا فروش ملك خود موظف است اين مقررات را به مستاجر يا خريدار ملك اعلام نمايد.

ماده 65- بديهي است قوانين و مقررات مصوب كشور مافوق اين مقررات بوده و هر ميان اين مقررات و قوانين مصوب كشور تناقضي ايجاد گردد ملاك قوانين مصوب كشور خواهد بود.

 

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در مورد قوانين مربوط به حق شارژ در آپارتمان نيز با ارائه تعريفي از آن توضيح مي‌دهد: اصولا تعريفي که از حق شارژ يک ساختمان ارائه مي‌شود اين است که هر آپارتمان يا مجتمع مسکوني يک سري هزينه‌هاي جاري دارد که شامل شارژ عمومي‌مي‌شود. شارژ عمومي‌به آن امکانات و تسهيلات يک ساختمان تعلق مي‌گيرد که مورد استفاده عموم اهالي يک ساختمان قرار دارد. براي مثال بسياري از ساختمان‌ها داراي امکاناتي همچون استخر، سونا، جکوزي، آسانسور، سيستم شوت زباله، کارواش و يکسري امکانات رفاهي خاص است که اينها مستلزم پرداخت شارژ عمومي‌است و همه سکنه ملزم به پرداخت آن هستند.روش تعيين آن نيز به اين شکل است که هزينه يک ساختمان برآورد مي‌شود و پس از برآورد هزينه؛ کليه ساکنان ساختمان چه مالک باشند و چه مستاجر بايد هزينه‌ها را پرداخت کنند.

وي توضيح مي‌دهد که در برخي از ساختمان‌ها نيز غير از شارژ عمومي‌يک شارژ اختصاصي وجود دارد مانند برق مستقل يا اختصاصي، تلفن اختصاصي است که بايد توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهاي آب و گاز نيز که جديدا در برخي ساختمان جدا از هم است.اقدام بسيار درستي درجهت تعيين درست هزينه‌هاي ساختمان است.برخي ساختمان‌ها نيز داراي سيستم حرارتي و برودتي مرکزي است که در آنها نيز بايد شارژ را بر حسب متراژ ساختمان محاسبه کرد. براي مثال اگر در يک پروژه ما با 100 واحد مسکوني سروکار داريم که داراي 50 واحد 200 متري و نيمي‌ديگر 100 متري است عموما هزينه‌هاي شارژ 200 متري بيش‌از 100 متري است که اساسا ملاک براساس آيين‌نامه تملک آپارتمان‌ها، همان متراژ واحد است که افراد در آن سکونت دارند.در برخي آپارتمان‌ها که تعداد واحدها کم است بعضا هزينه‌ها براساس توافق ساکنين انجام مي‌شود.

به گفته وي چنانچه واحد مسکوني يک مجتمع از نظر متراژ يکسان باشند، عموما هزينه‌هاي گاز و آب را براساس نفرات محاسبه مي‌کنند که اين هم مغاير قانون تملک آپارتمان‌ها نيست و به تصميم هيات مديريت بستگي دارد.البته ذکر اين نکته ضروري است که همه تصميماتي که هيات مديره ساختمان اتخاذ مي‌کند براي ساکنين ساختمان لازم الاجراست به شرطي که مغاير با قوانين نباشد که البته اين قوانين هم قوانين عام و هم قوانين مربوط به تملک آپارتمان‌ها را شامل مي‌شود.براي مثال هيات مديره نمي‌تواند اين تصميم را بگيرد که يک آپارتمان به بيش از 4 نفر اجاره داده نشود و اين چنين تصميمات برخلاف قانون است و تنها تصميمات که برخلاف قانون نباشد قابليت طرح و بررسي را دارد.

معضل و مشکل پارکينگ نيز از ديگر مشکلات آپارتمان‌نشيني است عقبايي در اين مورد توضيح مي‌دهد: به عنوان مثال در يک مجتمع 10 واحد مسکوني دارد ولي 5 پارکينگ حال سوال اينجاست که آيا واحد مسکوني که پارکينگ ندارد مي‌تواند يک موتورسيکلت را در پارکينگ پارک کند؟ که جواب آن اين است که حتي اگر اين اقدام مزاحمتي براي ساير سکنه نداشته باشد و فضاي مشاعات نيز باشد حق پارک موتور را ندارد چون مشاعات مربوط به همه است و کسي حق استفاده اختصاصي از آن را ندارد و اگر اختلافي بيش مي‌آيد نتيجه ناآگاهي مردم و برخي مديران ساختمان از قوانين است.

به گفته معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور حتي چنانچه يک فرد حق شارژ خود را پرداخت نکند قانون اين امکان را به هيات مديره ساختمان داده است که اقدام حقوقي کرده و حتي تا قطع آب و برق و گاز و جلوگيري از بهره‌برداري امکانات پيش بروند.

عقبايي به مشکل ديگري در پرداخت شارژ برخي آپارتمان‌ها اشاره کرده و مي‌گويد: در برخي موارد ديده مي‌شود که فردي مالک بک آپارتمان در تهران است ولي خودش در خارج از کشور زندگي مي‌کند و تنها سالي يک بار به آپارتمان خود مي‌آيد و کسي نيز غير از وي در ساختمان زندگي نمي‌کند با اين وجود مدعي هستند که «ما به غير از چند روز نيستيم پس چرا بايد حق شارژ بدهيم؟». اين افراد بايد بدانند که بر طبق قانون، بودن يا نبودن يک فرد در ساختمان دليلي براي نپرداختن حق شارژ نيست. زيرا مصداق آن مانند اين است که شما اگر يک اتومبيل داشته باشيد خواه هميشه در پارکينگ منزل پارک باشد و يا هر روز از آن براي مسافرکشي استفاده کنيد بايد حق بيمه آن را بپردازيد و هيچ وقت نمي‌توانيد بگوئيد چون خودروي من در پارکينگ است و ازآن استفاده نمي‌کنم نبايد حق بيمه بپردازم.

فرهنگ آپارتمان‌نشيني يک قدم جلوتر از قوانين

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در عين حال تاکيد مي‌کند که آنچه درکنار قوانين آپارتمان نشيني وجود دارد بحث فرهنگ عمومي‌و اجتماعي ما در اين مقوله است که مي‌شود گفت يک گام جلوتر از قوانين بايد باشد و اساسا اگر مردم پايبند به مسائل فرهنگي و اجتماعي آپارتمان نشيني باشند کمتر اين مسائل و مشکلات پيش مي‌آيد.

به گفته وي مردم بايد بياموزند وقتي در يک آپارتمان 40 متري و با فاصله تنها يک ديوار نازک از همسايه کناري خود قرار گرفته اند، اساسا نمي‌توانند هر جور که مي‌خواهند حرف بزنند، مهماني بگيرند و سرو صدا کنند.

ياحتي کفش‌هايشان را در راهرو قرار دهند.اغلب مردم تصور مي‌کنند که مي‌توانند کفش‌هايش را جلوي در ورودي يا در يک جاکفشي در راهرو قرار دهند در حالي که اينگونه نيست و اجازه چنين کاري را ندارند، مگر با تفاهم و توافق بين همه سکنه يک آپارتمان يا مجتمع چون راهروها جزو فضاي مشاع، عمومي‌و متعلق به همه است.

به اعتقاد عقبايي آنچه که مسلم است، در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشيني آنچه به شدت احساس نياز مي‌شود، آگاهي بخشي، آموزش و فرهنگ سازي توسط رسانه‌هاي جمعي است و اين نياز روز به روز بيشتر احساس مي‌شود چون روز به روز آپارتمان کوچک‌تر و جمعيت مجتمع‌ها بيشتر مي‌شود.مردم ما بايد بدانند که براي حقوق يکديگر احترام قائل باشند.

وي توضيح مي‌دهد: بسيار ديده مي‌شود که يک نفر از پارکينگ يک مجتمع و گاز شهري که متعلق به همه سکنه آپارتمان است براي پخت غذاي نذري استفاده مي‌کند؛ و معتقد است چون غذا نذري است نياز به رضايت ساير سکنه نيست در حالي که ابدا چنين اقدامي‌بدون اجازه از تک‌تک ساکنان درست و شرعي نيست. در مورد شستشوي ماشين در پارکينگ يک مجتمع نيز استفاده از آب عمومي‌ساختمان، از جمله مصاديقي است که نياز به آگاهي بخشي دارد.

عقبايي با بيان اينکه يکي از راهکارهاي آگاهي بخشي به مردم و آموزشي رفتار در آپارتمان نشيني، تبيين قوانين و آيين نامه‌هاي تملک آپارتمان است مي‌افزايد: معرفي و آگاه کردن افراد از قوانين آپارتمان نشيني آن هم به صورت يک سري سلسله مقاله و يا مصاحبه‌هاي جامع مي‌تواند تا حد زيادي اختلافات بين ساکنان و همسايه‌ها در يک آپارتمان يا مجتمع مسکوني را کاهش دهد، زيرا قانون در اينجا فصل‌الخطاب قرار مي‌گيرد.

به گفته وي اگر چه نمي‌توان آمار دقيقي در زمينه آگاهي مردم در مورد قوانين تملک آپارتمان ارائه کرد ولي بي‌شک مي‌توان گفت که درصد بسياري از مردم اطلاعي از اين قوانين ندارند.براي مثال شايد بسياري ندانند که درآپارتمان‌هاي بالاي چهار واحد، مدير ساختمان حتما بايد نسبت به بيمه آتش‌سوزي ساختمان اقدام کند و چنانچه حادثه اي پيش نيايد و ساختمان بيمه نباشد مدير ساختمان مقصر است، مي‌توان به جرأت گفت که 50 درصد مديران ساختمان اين را نمي‌دانند و مدير مکلف است حتي اگر خود سکنه بگويند بيمه آتش‌سوزي نمي‌خواهيم، اين کار را انجام دهدچون اين قانون است. همين ناآگاهي‌ها موجب شده تا بخشي از دعاوي که وجود دارد، از عدم آگاهي از قوانين آپارتمان نشيني نشات بگيرد.

عضو هيات مديره اتحاديه املاک متذکر مي‌شود که بايد دانست همان طور که هر کس پشت فرمان مي‌نشيند بايد از قوانين راهنمايي و رانندگي اطلاع داشته باشد، همين گونه هم کساني که در آپارتمان سکونت دارند بايد از قوانين حاکم بر آپارتمان نشيني براي زندگي بهتر و آرامش بيشتر مطلع باشند.

توصيه اين کارشناس حقوقي املاک به روشني نشان مي‌دهد كه باوجود گسترش روزافزون زندگي در آپارتمان‌ها، هنوز فرهنگ آپارتمان‌‌نشيني و نداشتن قوانين مرتبط در ايران جانيفتاده است و لذا بالا بردن آگاهي شهروندان از زندگي شهرنشيني و قواعد و اصول آن، زندگي آپارتمان‌نشيني را سهل و ساده مي‌كند.

در صورتي كه فرهنگ‌سازي انجام شود، شهروندان امنيت اجتماعي را بيشتر احساس مي‌كنند، و در چنين شرايطي است كه ديگر چهارديواري اختياري نيست.

البته در كنار معايب و مشكلات، آپارتمان نشيني محاسني هم دارد. فراهم شدن يک محيط اجتماعي،به شرط سلامت بودن، شرايط را براي تربيت بهتر كودكان فراهم مي‌کند و مي‌توان گفت اين شرايط محيطي مساعد براي برخوردهاي اجتماعي مناسب كودكان فراهم مي‌کند و اين مسئله شامل حال بزرگسالان نيز مي‌شود،‌خانواده‌ها به طور طبيعي شبكه روابط اجتماعي خود و فرزندانشان را گسترش مي‌دهند و آنها به عضوي از يك خانواده بزرگ تبديل مي‌شوند. در اين خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارت‌هاي ويژه و گروه‌هاي سني متفاوت زندگي مي‌كنند كه هر يك مي‌توانند اين مهارت‌ها را به ديگران منتقل كنند. ارتباطات نزديك عاطفي كه بين ساكنان آپارتمانها بوجود مي‌آيد موجب مي‌شود که افراد در كارها به كمك يكديگر مي‌آيند و زندگي در اينگونه مجموعه‌ها حس همكاري داوطلبانه و مسووليت پذيري اجتماعي را به خوبي ترويج مي‌كند.