سوالات متداول در زمینه امور ملکی وکیل ملک

 

سند رسمی چیست ؟

 

 

در قانون مدنی سند رسمی عبارت است
1- از اسنادی که در اداره ثبت اسناد واملاک ثبت شده باشد
2-اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
3-اسنادی که نزد ساير مامورين رسمی تنظيم شده باشد مثل شناسنامه

اما از نظر قانون ثبت اينطور تعريف شده است”سندی است که مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد “وازنظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی که در تعريف قانون مدنی آمده است .

  

سند عادی چیست ؟

هرگاه سندی به وسيلع يکی از مامورين رسمی تنظيم اسناد تهيه شده ليکن مامورين صلاحيت تنظيم آن سند را نداشته ويا رعايت ترتيبات مقرره قانونی را در تنظيم سند نکرده باشد .سندمزبور در صورتی که دارای امضا يا مهر طرف باشد عادی است .

 

یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟ 

بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .

 

برای خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد ؟ 

 

1- لزوم ارائه اصل سند مالکیت

2- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت

3- حصور تمامی وراث در هنگام انجام معامله

4- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث

5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث

6- صرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور

7- پرداخت سهم هریک از وراث از مبلغ معامله

8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت, وکالتنامه ,قیم نامه , مفصا حساب مالیات بر ارث , وصیعت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام معامله.

 

آیا در صورت تغییر مالکیت یکملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟  

با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .

 

اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند  , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .

 

در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند

 

من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.

 

 

در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :

 

1- به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟ 

 

 

 

 

 

 

2-آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟

3-آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.

طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .

 

آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

 

آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .

 

ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد  اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟ 

چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .

 

 

 آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟

در آوردن کفش  جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

حق شارژواحد ها و حق انشعاب فاضلاب

 

آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

هزینه های مشترک مجتمع تجاری

ما 15 سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟

طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید

 

عدم دسترسی به حیاط آپارتمان

اینجانب ساکن یک آپارتمان هستم که دارای 5 طبقه است . اما سازنده ملک برای این که پول بیشتر به دست بیاورد ,حیاط آپارتمان را تنها به طبقه اول اختصاص داده است و برای سایرین هیچ راهی به حیاط باز نکرده است  البته در سند ساختمان حیاط آپارتمان جز مشاعات ذکر شده است

مطابق قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند . در مورد حیاطی که در زمره مشاعات ذکر شده , همه همسایگان حق تصرف دارند و فروش آن بدون اجازه سایر شرکا باطل است . بنابر این شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به رفع تصرف عدوانی مالک طبقه اول و رفع ممانعت از حق اقدام کنید  
 

ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟ 

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

 

 

خلاص شدن از درد سر پارک ماشین مزاحم

آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟

طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد

 

خود داری از تجدید بنا

ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟ 

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

 

در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید

 

در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 - از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 - وی مالک واحد بالای منزل ماست  . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟  

طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید

  

آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است

  

ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟  

طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید

 

محاسبه حق شارژ چگونه است ؟

در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است

 

استفاده اختصاصی از پارکینگ

بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه  تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند

 

مشاعات و مشکل پارکینگ

چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟ 

با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید

 

اتمام اعتبار پروانه ساخت

من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟

اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست

 

 

مسقف کردن حیات خلوت

ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟

طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است

 

در آوردن کفش , جلوی در آپارتمان

ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟

اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

خود داری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان

تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟

برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند

 

دایر کردن دفتر نشریه

اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید 

رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه "محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 " در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود

 

مخالف بودن همسایه ها با نصب آسانسور

ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟

طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند

 

 

شرایط تغییر مالکیت ملک 

آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟ 

با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد

 

 

عدم اعتراض به حکم

اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند

 

مخالف یکی از مالکان با نوسازی ساختمان 

در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند

 

 

 املاک آفتاب

 

 

 

 

 

از آنجا كه هر اجتماعي اعم از خانواده بعنوان يك اجتماع كوچك و يا جامعه بعنوان يك اجتماع بزرگتر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهاي مشترك مجتمع هاي مسکونی ( آپارتمانها ) نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي گردد كه در اين خصوص قانون تملك آپارتمانها و‌ آئين نامه اجرايي آن مصوب 1343 و اصلاحيه بعدي آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر اين موضوع را مشخص نموده است .

بقیه در ادامه

تعريف آپارتمان :
در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.

نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.

ادامه مطلب... ارسال توس

 

سؤال: با سلام سوالی در مورد حقوق و مقررات آپارتمان داشتم ممنون میشم جواب بدید

من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیرا بدلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سوال من اینست که هزینه نصب وراه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند میشود یا نه؟ لطفا راهنمایی فرمایید.

پاسخ:

ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند ب، تاسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر بر می‌شمارد:

چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها (اعم از کنتورآب، برق و گاز)، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله‌ها، گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری زباله.

سوال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل می‌شود یا خیر؟

باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمی‌تواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولا هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود.

ثانیا، پمپ یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده دیگر نباشد.

همانطور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمت‌های مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است.

البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، می‌تواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند. (که آن خود مقوله‌ای جداگانه و غیر مرتبط با سؤال است.)

موفق باشید

-------------

سؤال: آپارتمان های با متراژیکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت ازیک تاپنج نفر ایا بایدشارژ یکسان پرذاخت نمایند؟وبا توجه به حذف یارانه وافزایش  نرخ اب و برق وگاز واینکه اکثریت سه نفر به بالا هستندو بنفعشان نیست که با این مورد موافق باشند ایا قانونی برای حماتک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم وبسازیم؟
دراپارتمان ماهیئت مدیره فقظ شارز تحویل میگیردوبا عدم مسولیت پذیری وسوئ مدیریت باعث ایجاد اختلاف ودشمنی بین ساکنین شده است وچون کسی حاضر به قبول این مسئولیت بدلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین ان نیست تعدادی از ساکنین سود جو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل میکنند ودر برابر اعتراضات جوابگو نمی‌باشند. ایا قانونی برای حمایت ماوضع شده است ایکاش از سوی دولت خدمتگذار فرمی برای نظر سنجی از ساکنین اپارتمانها تهیه وتوزیع میشد وبر اساس ان به مشکلات اپارتمان نشبنی رسیدگی میشد تازمانیکه مردم فرهنگ اپارتمان نشینی را کسب ورعایت کنند ایا امیدی هست؟

پاسخ:

با توجه به سوال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که 2 راه برای تقسیم شارژ در آپارتمانها وجود دارد، ابتدا این دو را در اینجا بخوانید.

همانطور که مطالعه فرمودید تمام موارد و راه‌های فوق در صورتی است که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده باشد و سپس اجرایی خواهد شد.

اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینه‌های عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینه‌های عمومی در ساختمان امکان‌پذیر نمی‌باشد. مالک معترض فقط می‌تواند به سهم خود از هزینه‌های مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمی‌تواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد.

در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم‌گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد.

اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.

--------------

سؤال: اپارتمان ما 6 واحد است . 5 واحد بر ای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم . اما یک واحد.همکاری نمیکند . ایا قوانین اپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟ از راهنمایی شما ممنون میشوم.

پاسخ:

در ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. بهرحال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را راسا پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند.

پیشنهاد می کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید.

-------------

سؤال: سلام. حدود 1 سال است که اپارتمان خود را موقتا تخلیه کرده ایم و هیچ گونه مصرفی از قبیل اسانسور برق و اب نداشتیم. سوال من این است که ایا در این مدت که ما در ان واحد نبودیم و انجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق میگیرد یا خیر؟لطفا راهنمایی  کنید ممنون.

پاسخ:

سوال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینه‌های جاری معروف هستن؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینه‌های مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه‌هایی مانند اضافه کردن تاسیسات، تعمیرات تاسیسات، رنگ آمیزی و ... می‌شود.

------------

سؤال: ما طبقه همکف یک آپارتمان 6 طبقه ساکنیم آسانسور هیچ استفاده برای ما ندارد میخواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسورکه مبلغ زیادی هم میشه شامل حال ما هم میشود یا نه؟

پاسخ:

این سوال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:

1- اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد:

مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولا هزینه تعمیر آسانسور نباید به‌طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیا، آسانسور و یا هر تاسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آنها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنانکه قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.»

2- امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.

-----------

سؤال:
مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می کنیم. دو واحد از این آپارتمان ها متعلق به ما و الباقی برای 4 مالک دیگر است. از این 4 واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستاجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی بدلیل اختلافات بوجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می گوید که می تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود 40 متر است. این مالک می گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود 6 متر است و می تواند ماشین پرایدش را در آن 6 متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز برعهده آنها می باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟
با تشکر از راهنمایی شما

پاسخ:

در جواب به بخش اول سوال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان(حیاط) است، طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمت‌های مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمت‌های مشترک بردارد. هرگاه آن‌ها را از آن قسمت‌ها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر می‌دهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهار نامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور می‌گردد. در صورتی که پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل می‌شود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور مدیر ساختمان می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

1- تامین دلیل

2- تقدیم دادخواست به دادگاه

3- شکایت به دادسرا

برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید.

در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینه‌های آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.

 

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيده است، يعني زماني که تازه موضوعي به نام آپارتمان نشيني در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوين کنندگان اين قانون خود نيز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردي هستند. با گذشت بيش از 40 سال از تصويب اين قانون امروز بسياري از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به اين قانون و آيين نامه آن حل مي‌شود. در اين قانون پيش‌بيني شده است که آپارتمان داراي دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر يک قواعد حقوقي مختلفي حاکم است؛ بخش‌هاي مشترک و بخش‌هاي اختصاصي آپارتمان. در ادامه رژيم حقوقي که در هر يک از اين دو قسمت آپارتمان حاکم است، بيان می‌شود.

يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.

 

بخش‌هاي اختصاصي ساختمان

سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک ملک به شما داده مي‌شود يکي از محکمه‌پسندترين دلايلي است که در دادگاه پذيرفته مي‌شود. آن قسمت‌هايي از آپارتمان در ملکيت اختصاصي شما است که در اين سند صريحا به آن اشاره شده باشد. به اين قسمت‌ها«بخش‌هاي اختصاصي ساختمان» مي‌گويند. مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و. . . در سند مالکيت شما بيان شده است.

در مقررات، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد. » بنابراين آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن يا انباري يک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراين جزو بخش‌هاي اختصاصي به حساب مي‌آيد. البته ممکن است مالک اين قسمت‌ها را اجاره دهد و اين موضوع در تقسيم آپارتمان به اختصاصي و مشترک بي‌تاثير است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌هاي اختصاصي ساختمان را دارد. اما سوال اين است که مالک حق هر استفاده‌اي را دارد يا به عبارتي، آيا چهارديواري اختياري است؟ پاسخ منفي است. اگر چه مالکيت حقي است که قانون اساسي به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي آزادي مالک تا جايي به رسميت شناخته مي‌شود که به حقوق و آزادی‌های ديگران آسيبي نرساند.

 

حدود حقوق مالكان

مالكيت، يكي از کامل‌ترین حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را مي‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدني بدين ترتيب به رسميت شناخته شده است: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. »، «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌تواند بيرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد. » اوصاف حق مالكيت، مطلق، دائمي و انحصاري بودن است. مالك به طور انحصاري مي‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدوديتي در استفاده از اين حقوق نيست. اما ضرورت‌هاي زندگي اجتماعي سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادي‌هاي افراد، حقوق و آزادي‌هاي ديگران باشد. در ماده 132 قانون مدني حدود اختيار مالك در استفاده از ملك خود بدين ترتيب محدود شده است: «كسي نمی‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»

بنابراين مالك در استفاده از ملك خود نمي‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنين استفاده‌اي موجب تضرر همسايه‌ها خواهد بود.

 

قسمت‌هاي مشترک

آنچه آپارتمان را از ساير اجتماعات ديگر انساني متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت می‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند، از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است چراکه مالک نمي‌تواند هر استفاده‌اي از آن بکند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد. قسمت‌هايي از ساختمان كه به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌هاي مشترك محسوب می‌شود که عبارت است از قسمت‌هايي از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصي آن‌ها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هایی كه براي استفاده اختصاصي نيست يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود. زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري)، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک - به هر صورتي كه باشد –قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. مراد اين است که هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا آسانسور جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگرمتصل هستند.

 

اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي:

تقسيم‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاع (مشترک) نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري نيز دارد.

 

هزينه‌هاي ساختمان

قسمت‌هاي مشترک آپارتمان هزينه‌هايي دارد که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزينه‌هاي مشترك عبارتند از:

1. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه

2. هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است چراکه سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد –مثلامالک واحد بزرگ‌تری باشد– سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بيشتر خواهد بود. البته اين قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود. علاوه بر اين قواعدي که در بالا بيان شد جنبه «امري» ندارد يعني مي‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و اين توافق معتبر خواهد بود. بنابراين مالکان در مورد پرداخت هزينه‌ها مي‌توانند به اشکال ديگر توافق کنند. در آپارتمان‌هايي که بيش از سه مالک دارند اين توافق در مجمع عمومي خواهد بود. مديران مجموعه با رعايت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين می‌کنند.

ممکن است قسمت‌هايي از ساختمان تنها بين چند مالک مشترک باشد در اين صورت لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند. چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.

هر گاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، راي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

 

وظيفه دفاتر اسناد رسمي

دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزینه‌های مشترک را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد کسي که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.

روابط آپارتمان‌نشيني به وسيله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظيم مي‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشيني به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد. بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در كشور نهادينه شود.

 

همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و ...

هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالكان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب كنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترك را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه كند.

در صورت خودداري مالك يا مستأجر يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نكند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كند. در اينجا بايد توجه داشت كه منظور فقط خدمات مشترك است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالك امتناع كننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع كند. پس براي قطع خدمات مشترك بايد به دو نكته توجه داشت:

1. برگ اظهار نامه براي امتناع كننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالك يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع كند.

2. مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترك را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترك را قطع كند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر كيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محكوم مي‌شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامي)

پرسش : اگر با قطع خدمات مشترك باز هم هزينه را پرداخت نكرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟

پاسخ : اگر مالك يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترك باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع كرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده كه در بالا از آن صحبت كرديم عليه شخص امتناع كننده اجرائيه صادر مي‌كند.

پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

پاسخ : در صورتي كه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شكايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند. و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌كند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد كرد.

پرسش : چنانچه مالك يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد كند ؟

پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌كند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي كه خدمات مشترك قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالك يا مستأجر ممكن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترك را صادر خواهد كرد.

پرسش : هزينه‌هاي مشترك بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟

پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بر دو پايه است:

1 - آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

2 - ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و ... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.

آگاه شریف