یکی از مهمترین مشکلاتی که دامنگیر ساکنان یک مجتمع مسکونی است اینکه برخی ساکنان آپارتمانها در پرداخت حق شارژ سهل انگاری می کنند، در پاسخ به این سؤال که چه اقدامی در برابر این گونه ساکنان آپارتمانها می شود انجام داد طبق قوانین باید گفت: اصولاً پرداخت هزینه های مشترک ساختمان که تحت عنوان حق شارژ از آن اسم برده می شود، در ابتدا برای استفاده بهینه ساکنان و مالکان ساختمان و حفظ و نگهداری ساختمان و تأسیسات آن و سایر هزینه های متعلقه ازجمله پرداخت حق الزحمه مدیران، پرداخت هزینه خدمات عمومی و دولتی مشترک، حق بیمه و… است.
طبق ماده (۳) قانون تملک آپارتمانها سهم هریک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، بجز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری برتقسیم این مخارج پیش بینی کرده باشند و مسؤولیت تعیین سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان مطابق تبصره ذیل همان ماده با مدیران ساختمان است، با این شرح مختصر باید گفت: اولاً مطابق ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهایی از بنا مصرف می شود مشارکت کنند.
تذکر این نکته ضروری است که این تکلیف صرفاً متوجه مالکان آپارتمانها نیست، بلکه قانونگذار با استفاده از جمله «مالکین یا استفاده کنندگان» پرداخت این هزینه ها را در مواردی که اشخاص ثالث تحت عناوین اجاره، رهن و… از این آپارتمانها استفاده می کنند، برعهده اینگونه افراد قرار داده است و پس از تعیین سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان، آنان مکلف به پرداخت سهم خود هستند.
بنابراین در صورت عدم پرداخت هزینه های مشترک ساختمان، به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا هیأت مدیران باید به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی وصورت هزینه ها را مطالبه کنند.
چنانچه فرد ممتنع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیره می توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، آب گرم ، برق ، گاز و … به او خودداری کند.
در صورتی که فرد یا افراد مذکور همچنان از پرداخت این هزینه ها وبدهی مربوطه امتناع کنند به درخواست مدیر یا مدیران ساختمان اداره ثبت محل برای وصول این وجوه طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد وپس از وصول مبالغ مطالبه شده خدمات مشترک را مجدداً برقرار کند.
 

چنانچه قطع این نوع خدمات برای وصول مطالبات مؤثر نشود وموضوع اجرائیه صادره از اداره ثبت محل نیز به دلایل مختلف قابلیت اجرا نداشته باشد چه باید کرد؟!
در چنین فرضی مدیران می توانند با اجازه حاصله از تبصره یک ماده فوق الذکر به دادگاه شکایت کنند و دادگاه واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کنند و تا دوبرابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهکار را محکوم کند. در اینجا تذکر چند نکته ضروری است : ۱ـ مدیران موظف نیستند ابتدا از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت محل اقدامات خود را پیگیری کنند و در صورت عدم حصول نتیجه به دادگاه مراجعه نمایند. زیرا دادگاه و دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به دعاوی و تظلمات است. (اصل ۱۵۹ قانون اساسی)
۲ـ استفاده از قید شکایت در متن قانون از باب مسامحه است و طرح دعوی می بایست با تقدیم دادخواست انجام شود.
۳ـ دادگاه پس از صدور حکم به ادارات و مراجع ارائه دهنده خدمات عمومی از قبیل آب، برق و تلفن و گاز... مشروط بر اینکه مستقلاً مورد استفاده واحد بدهکار قرار گیرد، دستور قطع این خدمات را می دهد.
 

یکی دیگر از مسائل و مشکلاتی که اکثر آپارتمان نشینها با آن مواجه هستند اینکه بعضی از همسایگان به طور مثال با نصب طناب جلوی پنجره آپارتمان که مشرف به در ورودی و حیاط ساختمان است لباسهایی را که شسته اند برای خشک شدن روی این طناب آویزان می کنند که نمای ساختمان را نامناسب می کنند و متأسفانه به تذکر مدیر ساختمان نیز توجهی ندارند.
قانون با این موارد چنین برخورد می کند:
مالکین آپارتمانها در استفاده از قسمتهای اختصاصی خود هیچ محدودیتی ندارند مگر اینکه قسمتهای مشترک ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد.
البته درها و پنجره در صورتی جزو قسمتهای مشترک است که خارج از قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد، نمای خارجی ساختمان از قسمتهای اشتراکی است که حفظ آن از نظر ظاهر و زیبایی بر عهده کلیه شرکا است و هیچ یک از ساکنان یا مالکان آپارتمان نمی توانند در نمای ساختمان تصرفاتی کنند که موجب تغییر آن شود. بخصوص اینکه این تصرفات یا تغییرات در مرئی و منظر عمومی باشد. بنابراین با توجه به اینکه مطابق ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد، استفاده ساکنین آپارتمان مورد نظر از رخت آویز غیرمتعارف که موجب نازیبا شدن نمای ساختمان شود ممنوع است.
مدیران ساختمان می توانند با ارسال اظهارنامه به استفاده کنندگان این آپارتمان اخطار کنند که ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه نسبت به اعاده وضعیت سابق و استفاده از رخت آویز مناسب و متعارف اقدام نمایند و در صورت عدم اقدام ساکنین و بی توجهی به درخواست مدیران، ازطریق مراجعه به دادگستری رفع اینگونه تصرفات واعاده وضع سابق را درخواست کنند.
 

چگونگی برخورد قانونی با ساکنین آپارتمان که با تولید آلودگی صوتی (ازجمله بلندکردن صدای ضبط و غیره) موجب ناراحتی همسایگان می شوند:
استفاده انحصاری مالک از آپارتمان که جزو قسمتهای انحصاری است دارای هیچ محدودیتی نیست اما این آزادی مانند هرنوع آزادی دیگری نامحدود و بدون قید و شرط نیست و تا اندازه ای مجاز و قانونی است که مزاحمتی برای سایر مالکین و ساکنین نداشته باشد و اختلالی در آسایش آنها ایجاد نکند در غیر این صورت ممنوع است و مالکان با عنایت به سایر قوانین اعتراض خود را به این نوع اقدامات اعلام کنند. بنابراین با توجه به سؤال مطرح شده شما می توانید تحت عنوان مزاحمت از این اشخاص به صورت کیفری طرح شکایت کنید.
مبنای این موضوع قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی است که مقرر داشته است: «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد». لذا، صرف نظر از اینکه مالک یا ساکنین آپارتمان حق هرگونه تصرف در داخل آپارتمان خود را دارند و اعمال این حق آن هم به این صورت تجاوز به حقوق سایر مالکین است و ممنوع است.
 

در ساختمان های چند واحدی بعضی از ساکنین که واحد آنها دارای پارکینگ نیست ، جای پارکینگ دیگری را اشغال می کنند، چنانچه به تذکرات مدیر ساختمان و مالک توجه نکنند آیا می شود از ایشان شکایت کرد؟ 

پارکینگ یکی از متعلقات آپارتمان است که ممکن است به صورت اختصاصی به یک واحد تعلق داشته باشد که در اینصورت محل و مساحت آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی درج می گردد و ملک اختصاصی آپارتمان محسوب می شود و به همین علت مالک حق همه گونه استفاده از آن را دارد وهیچ کس نمی تواند این حق را از او سلب کند یا نسبت به آن تجاوز نماید. شکل دیگر مالکیت پارکینگ و تعلق آن به هر واحد به صورت مشاعی و اشتراکی است به عبارت دیگر فقط واحدهایی می توانند به صورت مشاعی از پارکینگ بهره برداری و استفاده کنند که مشخصات آنها در صورت مجلس تفکیکی و مالکیت مشاعی پارکینگ قید شده باشد. این فرض در حالتی است که پارکینگ ساختمان کفایت استفاده تمام واحدها را ننماید، به عبارت دیگر بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ را دارند و بعضی دیگر نمی توانند از آن استفاده کنند، در چنین مواردی به صورت متعارف مالکین می تواند قسمت معینی از پارکینگ را به هر کدام از واحدهای مجاز به استفاده از پارکینگ اختصاص دهند. در هر یک از حالتهای فوق مالکین دارای پارکینگ می توانند به جرم تصرف عدوانی علیه متصرفین شکایت کنند و ابتدا رفع تصرف واعاده وضع سابق را تقاضا نمایند. لازم به تذکر است در حالتی که مالکیت پارکینگ ساختمان به صورت مشاعی، اشتراکی باشد هر یک از مالکین به صورت انفرادی یا به صورت گروهی می توانند علیه متصرف یا متصرفین اقامه دعوی کنند.
 

در این خصوص، این شکایت وظیفه مدیران است یا مالکین؟ 

در حالی که پارکینگ به صورت تفکیکی و اختصاصی به عنوان متعلقات در مالکیت، مالک آپارتمان باشد (شکل اولیه) چون پارکینگ در قسمت اختصاصی قرار دارد تنها مالک آپارتمان حق شکایت دارد. اما در شکلی که پارکینگ به صورت مشاعی در مالکیت تعدادی از مالکین است و کفایت استفاده تمامی ساکین را نمی کند و برخی از آپارتمانها دارای پارکینگ نیستند در این حالت به دلیل اینکه مدیران وظیفه حفظ ونگهداری مشترکات ساختمان را بر عهده دارند می توانند علیه متصرف طرح شکایت کنند مضافاً اینکه هر کدام از مالکین نیز به تنهایی و به صورت مجتمع حق شکایت دارند

باشگاه خبرنگاران جوان

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آنان از مقررات و ضوابط قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز می شود.

با هدف پیشگیری از جرم در این مبحث به نکاتی چند در این ارتباط اشاره می شود:

همانطور که می دانیم هر آپاتمان دارای قسمتهای اختصاصی و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام و ...

هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عممی یا مالکان یا قائم مقام قانونی آنها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات عمومی است و موظف می باشد مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند.

در صورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهار نامه به او ابلاغ می کند و و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نام سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آ را قطع کن . پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

1. برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
2. مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را.
3. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. ( ماده 690 قانون مجازات اسلامی )

پرسش: اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
پاسخ: اگر مالک یا مستاجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به ا داره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کردیم علیه شخص امتناع کننده اجرائیه صادر می کند.

پرسش: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

پاسخ: در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.

پرسش: چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید بکند؟

پاسخ: نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کند و رای می دهد و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستاجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

پرسش: هزینه های مشترک بر چه مبنایی تعیین می شوند آیا قابل اعتراض اند؟

پاسخ: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان بر می گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دو پایه است:

1. آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.
2. سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان ، نظافت محوطه و ... به طور مساوی محاسبه می شود.

در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیگی کند و در صورت رداعترض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه نماید

 «چهار ديواري، اختياري» اين جمله معروفي است که به جرات مي‌توان گفت همه ما آن را شنيده و يا حتي گفته‌ايم. جمله‌اي که بويژه با زندگي آپارتمان نشيني امروز پيوندي نا گسستني دارد.

اگر چه آپارتمان نشيني در ايران قدمتي نزديک به نيم قرن دارد اما مشكلات زندگي در آپارتمان‌ها و مجتمع‌هاي مسکوني همچنان پابرجاست مشکلاتي از جمله صحبت كردن با صداي بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، صداي بلند تلويزيون و... که همه ما به نوعي با آن مواجه شده‌ايم. مشکلاتي که به اعتقاد رفتارشناسان به دليل آن است كه خانواده‌ها همچنان پيرو زندگي سنتي خود در خانه‌هاي حياط‌دار بوده و هستند به گونه‌اي كه رفتارهايي اين چنين را حق خود مي‌دانند چون معتقدند چهارديواري اختياري است.

با رشد شهرنشيني، افزايش جمعيت شهري در كنار كمبود فضاي ساخت و ساز و نيز كاهش هزينه‌هاي خريد مسكن، جهان در قرن گذشته به آپارتمان‌نشيني روي آورد تا تغييرات بنيادي و اساسي در نحوه و شكل‌ زندگي خود بوجود آورد.

تغييراتي كه گاه از سر شوق و اشتياق بود، البته گاهي اين تغييرات از سر اجبار و نياز در جامعه نيز بوجود آمد كه ديگر چاره‌اي براي فرار از آن وجود نداشت. خارج شدن خانه‌ها از فضايي كه وسعت آن امروزه براي نسل جديد كمتر در تخيل مي‌گنجد و تبديل شدن آنها به خانه‌هايي در ابعاد كوچكتر، به گونه‌اي كه هر خانه روي خانه‌اي ديگر بنا شده، مدلي از زندگي را شكل بخشيده است كه به آن آپارتمان‌نشيني مي‌گويند. با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع‌هاي آپارتماني از دهه‌ 40 شمسي در ايران كه تعداد آنها از تعداد انگشتان دست فراتر نمي‌رفت، قانون تملك آپارتمانها در سال 1343 به تصويب رسيد. و آئين‌نامه اجرايي آن نيز چهار سال بعد يعني درسال 47 تدوين شد اما به دليل نقصان در برخي مفاد آن آئين‌نامه مذكور در دهه 60 شمسي در حالي مورد بازبيني مجدد قرار گرفت كه مردم در اين دهه به زندگي در آپارتمان روي آورده و در كشاكش زندگي در اين مجتمع‌ها با مشكلات مختلفي روبه رو شده بودند.

مشكلات زندگي آپارتماني از زماني آغاز شد كه خانواده‌ها همچنان پيرو زندگي سنتي خود در خانه‌هاي حياط‌‌دار بودند به گونه‌اي كه صحبت كردن با صداي بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، بلندي صداي تلويزيون، راديو وضبط صوت تا آن ميزان كه تمايل دارند و يا اين تفكر كه چهارديواري اختياري است! همچنان بر شيوه زندگي جديد سايه انداخته بود اما آنان بر شيوه‌هاي زندگي سنتي پافشاري مي‌كردند، بدون آنكه توجهي به حقوق همسايه ديوار به ديوار يا همسايه طبقه پائين يا بالايي خود داشته باشند.

در حقيقت مردم ما اگرچه از خانه‌هاي حياط‌دار به آپارتمانهاي چند طبقه كوچ كردند اما نتوانستند خود را با فرهنگ جديدي از زندگي در آن تطبيق دهند، برخي از آنها معتقدند چون پول خريد، رهن و يا اجاره ملك را داده‌اند مي‌توانند هرگونه كه بخواهند زندگي كنند. آنچه از شواهد امر برمي‌آيد، فرهنگ نخستين شاخصه بوجود آمدن امكان مناسب براي آپارتمان‌نشيني است. با اين وجود حسام عقبايي، عضو هيات مديره اتحاديه املاک و معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور معتقد است که آنچه موجب ارتقاي فرهنگ آپارتمان نشيني مي‌شود توجه به قوانين مربوط به آپارتمان نشيني است.

وي ضمن ارائه تعريفي از واژه آپارتمان مي‌گويد: در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت؛ «آپارتمان عبارت است از يک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن براي سکونت يا جهت کسب و پيشه استفاده مي‌شود».

به گفته عقبايي بررسي فرهنگ آپارتمان نشيني و قوانين حاکم بر آن و ابعاد مختلف آن بسيار گسترده است و نياز به بازشناسي و شکافتن است. فرهنگ مسکن و فرهنگ محل سکونت ايراني‌ها در دهه‌هاي اخير به سرعت تغيير يافته است. به ويژه در شهرهاي بزرگ مانند تهران که به دليل مهاجرت،‌فرهنگ‌هاي متفاوت در کنار هم قرار گرفته و در آپارتمان حضور دارند.

آپارتمان نشيني و قوانين آن قدمتي يکسان دارند

عضو هيات مديره اتحاديه املاک مي‌افزايد: آپارتمان نشيني و قانون آن ،که تحت عنوان قانون تملك آپارتمان‌ها شناخته مي‌شود، عمري يکسان دارد و قانون گذار موارد مربوط به زندگي در آپارتمان را در قانون ديده و به آن پرداخته است، همچنين يک آيين نامه تخصصي هم در اين زمينه تدوين شده به نام آيين نامه تملک آپارتمان‌ها که اين آيين‌نامه دقيقا مسائل قانوني و حقوق شهروندي در زمينه آپارتمان نشيني را ديده و به آن ورود پيدا کرده است.

وي توضيح مي‌دهد که در اين آيين نامه و قانون اصولا به مسائل ريز مديريت واحدها، مديريت آپارتمان و مديريت مجتمع‌هاي آپارتمان و مسکوني پرداخته و مسائل و مشکلات ديده شده است اعم از اينکه يک مجتمع آپارتماني اساسا به چه نحوه اي بايد مديريت شود و اينکه واحدهايي که تعداد آپارتمان زيادي دارند بايد هيئت مديره داشته باشند و اين هيئت مديره براساس آيين نامه بايد توسط مجمع عمومي‌آن مجتمع انتخاب شود. که اعضاي مجمع عمومي‌نيز اعضاي سکنه آن آپارتمان يا مجتمع است.اساسا هيئت مديره نيز مي‌توانند از بين خودشان فردي را به عنوان مديرساختمان انتخاب کنند و در بعضي از ساختمان‌ها،‌سازه و برج‌ها، هيئت مديره از بين مالکين و بعضا خارج از اهالي ساختمان مديري را انتخاب مي‌کنند که اين کار نيز منع قانوني ندارد. اين نوع مديريت که فردي از خارج يک مجتمع به عنوان مدير ساختمان انتخاب مي‌شود در بسياري از برج‌هاي بزرگ و منظم وجود دارد و در برج‌هاي بزرگ اين مدير دفتري در ساختمان براي خود اختصاص مي‌دهد و به مديريت بر امور جاري ساختمان مي‌پردازد.

به گفته عقبايي در قانون تملک آپارتمان و آيين نامه تخصصي حتي ريزترين موارد مانند شارژ، نحوه بهره‌برداري از مشاعات عمومي‌مثل راه روها،‌ راه پله‌ها و پشت بام،‌يا مشاعات اختصاصي مانند پارکينگ و حياط ديده شده و نحوه بهره برداري از آنها و سهم مالکين ديگر در استفاده يا عدم استفاده آن شده و مسائلي از اين قبيل همه در قانون به صورت مبسوط ديده شده است. وي توضيح مي‌دهد که اکثر سوالات و شکاياتي که توسط مردم مطرح مي‌شود و در اتحاديه با آن مواجه هستيم به راستي به دغدغه برخي مردم نيز تبديل شده، مواردي همچون تعيين حق شارژ؛ اعم از واحدهاي تجاري و مسکوني است اين در حالي است که تمام اين موارد در آيين نامه تملک آپارتمان به طور کامل ديده شده است و اکثر اين اختلافات بر اثر بي اطلاعي شهروندان و حتي مديران برخي واحدهاي مسکوني از قوانين رخ مي‌دهد.

حق شارژ آپارتمان قانون دارد

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در مورد قوانين مربوط به حق شارژ در آپارتمان نيز با ارائه تعريفي از آن توضيح مي‌دهد: اصولا تعريفي که از حق شارژ يک ساختمان ارائه مي‌شود اين است که هر آپارتمان يا مجتمع مسکوني يک سري هزينه‌هاي جاري دارد که شامل شارژ عمومي‌مي‌شود. شارژ عمومي‌به آن امکانات و تسهيلات يک ساختمان تعلق مي‌گيرد که مورد استفاده عموم اهالي يک ساختمان قرار دارد. براي مثال بسياري از ساختمان‌ها داراي امکاناتي همچون استخر، سونا، جکوزي، آسانسور، سيستم شوت زباله، کارواش و يکسري امکانات رفاهي خاص است که اينها مستلزم پرداخت شارژ عمومي‌است و همه سکنه ملزم به پرداخت آن هستند.روش تعيين آن نيز به اين شکل است که هزينه يک ساختمان برآورد مي‌شود و پس از برآورد هزينه؛ کليه ساکنان ساختمان چه مالک باشند و چه مستاجر بايد هزينه‌ها را پرداخت کنند.

وي توضيح مي‌دهد که در برخي از ساختمان‌ها نيز غير از شارژ عمومي‌يک شارژ اختصاصي وجود دارد مانند برق مستقل يا اختصاصي، تلفن اختصاصي است که بايد توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهاي آب و گاز نيز که جديدا در برخي ساختمان جدا از هم است.اقدام بسيار درستي درجهت تعيين درست هزينه‌هاي ساختمان است.برخي ساختمان‌ها نيز داراي سيستم حرارتي و برودتي مرکزي است که در آنها نيز بايد شارژ را بر حسب متراژ ساختمان محاسبه کرد. براي مثال اگر در يک پروژه ما با 100 واحد مسکوني سروکار داريم که داراي 50 واحد 200 متري و نيمي‌ديگر 100 متري است عموما هزينه‌هاي شارژ 200 متري بيش‌از 100 متري است که اساسا ملاک براساس آيين‌نامه تملک آپارتمان‌ها، همان متراژ واحد است که افراد در آن سکونت دارند.در برخي آپارتمان‌ها که تعداد واحدها کم است بعضا هزينه‌ها براساس توافق ساکنين انجام مي‌شود.

به گفته وي چنانچه واحد مسکوني يک مجتمع از نظر متراژ يکسان باشند، عموما هزينه‌هاي گاز و آب را براساس نفرات محاسبه مي‌کنند که اين هم مغاير قانون تملک آپارتمان‌ها نيست و به تصميم هيات مديريت بستگي دارد.البته ذکر اين نکته ضروري است که همه تصميماتي که هيات مديره ساختمان اتخاذ مي‌کند براي ساکنين ساختمان لازم الاجراست به شرطي که مغاير با قوانين نباشد که البته اين قوانين هم قوانين عام و هم قوانين مربوط به تملک آپارتمان‌ها را شامل مي‌شود.براي مثال هيات مديره نمي‌تواند اين تصميم را بگيرد که يک آپارتمان به بيش از 4 نفر اجاره داده نشود و اين چنين تصميمات برخلاف قانون است و تنها تصميمات که برخلاف قانون نباشد قابليت طرح و بررسي را دارد.

معضل و مشکل پارکينگ نيز از ديگر مشکلات آپارتمان‌نشيني است عقبايي در اين مورد توضيح مي‌دهد: به عنوان مثال در يک مجتمع 10 واحد مسکوني دارد ولي 5 پارکينگ حال سوال اينجاست که آيا واحد مسکوني که پارکينگ ندارد مي‌تواند يک موتورسيکلت را در پارکينگ پارک کند؟ که جواب آن اين است که حتي اگر اين اقدام مزاحمتي براي ساير سکنه نداشته باشد و فضاي مشاعات نيز باشد حق پارک موتور را ندارد چون مشاعات مربوط به همه است و کسي حق استفاده اختصاصي از آن را ندارد و اگر اختلافي بيش مي‌آيد نتيجه ناآگاهي مردم و برخي مديران ساختمان از قوانين است.

به گفته معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور حتي چنانچه يک فرد حق شارژ خود را پرداخت نکند قانون اين امکان را به هيات مديره ساختمان داده است که اقدام حقوقي کرده و حتي تا قطع آب و برق و گاز و جلوگيري از بهره‌برداري امکانات پيش بروند.

عقبايي به مشکل ديگري در پرداخت شارژ برخي آپارتمان‌ها اشاره کرده و مي‌گويد: در برخي موارد ديده مي‌شود که فردي مالک بک آپارتمان در تهران است ولي خودش در خارج از کشور زندگي مي‌کند و تنها سالي يک بار به آپارتمان خود مي‌آيد و کسي نيز غير از وي در ساختمان زندگي نمي‌کند با اين وجود مدعي هستند که «ما به غير از چند روز نيستيم پس چرا بايد حق شارژ بدهيم؟». اين افراد بايد بدانند که بر طبق قانون، بودن يا نبودن يک فرد در ساختمان دليلي براي نپرداختن حق شارژ نيست. زيرا مصداق آن مانند اين است که شما اگر يک اتومبيل داشته باشيد خواه هميشه در پارکينگ منزل پارک باشد و يا هر روز از آن براي مسافرکشي استفاده کنيد بايد حق بيمه آن را بپردازيد و هيچ وقت نمي‌توانيد بگوئيد چون خودروي من در پارکينگ است و ازآن استفاده نمي‌کنم نبايد حق بيمه بپردازم.

فرهنگ آپارتمان‌نشيني يک قدم جلوتر از قوانين

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در عين حال تاکيد مي‌کند که آنچه درکنار قوانين آپارتمان نشيني وجود دارد بحث فرهنگ عمومي‌و اجتماعي ما در اين مقوله است که مي‌شود گفت يک گام جلوتر از قوانين بايد باشد و اساسا اگر مردم پايبند به مسائل فرهنگي و اجتماعي آپارتمان نشيني باشند کمتر اين مسائل و مشکلات پيش مي‌آيد.

به گفته وي مردم بايد بياموزند وقتي در يک آپارتمان 40 متري و با فاصله تنها يک ديوار نازک از همسايه کناري خود قرار گرفته اند، اساسا نمي‌توانند هر جور که مي‌خواهند حرف بزنند، مهماني بگيرند و سرو صدا کنند.

ياحتي کفش‌هايشان را در راهرو قرار دهند.اغلب مردم تصور مي‌کنند که مي‌توانند کفش‌هايش را جلوي در ورودي يا در يک جاکفشي در راهرو قرار دهند در حالي که اينگونه نيست و اجازه چنين کاري را ندارند، مگر با تفاهم و توافق بين همه سکنه يک آپارتمان يا مجتمع چون راهروها جزو فضاي مشاع، عمومي‌و متعلق به همه است.

به اعتقاد عقبايي آنچه که مسلم است، در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشيني آنچه به شدت احساس نياز مي‌شود، آگاهي بخشي، آموزش و فرهنگ سازي توسط رسانه‌هاي جمعي است و اين نياز روز به روز بيشتر احساس مي‌شود چون روز به روز آپارتمان کوچک‌تر و جمعيت مجتمع‌ها بيشتر مي‌شود.مردم ما بايد بدانند که براي حقوق يکديگر احترام قائل باشند.

وي توضيح مي‌دهد: بسيار ديده مي‌شود که يک نفر از پارکينگ يک مجتمع و گاز شهري که متعلق به همه سکنه آپارتمان است براي پخت غذاي نذري استفاده مي‌کند؛ و معتقد است چون غذا نذري است نياز به رضايت ساير سکنه نيست در حالي که ابدا چنين اقدامي‌بدون اجازه از تک‌تک ساکنان درست و شرعي نيست. در مورد شستشوي ماشين در پارکينگ يک مجتمع نيز استفاده از آب عمومي‌ساختمان، از جمله مصاديقي است که نياز به آگاهي بخشي دارد.

عقبايي با بيان اينکه يکي از راهکارهاي آگاهي بخشي به مردم و آموزشي رفتار در آپارتمان نشيني، تبيين قوانين و آيين نامه‌هاي تملک آپارتمان است مي‌افزايد: معرفي و آگاه کردن افراد از قوانين آپارتمان نشيني آن هم به صورت يک سري سلسله مقاله و يا مصاحبه‌هاي جامع مي‌تواند تا حد زيادي اختلافات بين ساکنان و همسايه‌ها در يک آپارتمان يا مجتمع مسکوني را کاهش دهد، زيرا قانون در اينجا فصل‌الخطاب قرار مي‌گيرد.

به گفته وي اگر چه نمي‌توان آمار دقيقي در زمينه آگاهي مردم در مورد قوانين تملک آپارتمان ارائه کرد ولي بي‌شک مي‌توان گفت که درصد بسياري از مردم اطلاعي از اين قوانين ندارند.براي مثال شايد بسياري ندانند که درآپارتمان‌هاي بالاي چهار واحد، مدير ساختمان حتما بايد نسبت به بيمه آتش‌سوزي ساختمان اقدام کند و چنانچه حادثه اي پيش نيايد و ساختمان بيمه نباشد مدير ساختمان مقصر است، مي‌توان به جرأت گفت که 50 درصد مديران ساختمان اين را نمي‌دانند و مدير مکلف است حتي اگر خود سکنه بگويند بيمه آتش‌سوزي نمي‌خواهيم، اين کار را انجام دهدچون اين قانون است. همين ناآگاهي‌ها موجب شده تا بخشي از دعاوي که وجود دارد، از عدم آگاهي از قوانين آپارتمان نشيني نشات بگيرد.

عضو هيات مديره اتحاديه املاک متذکر مي‌شود که بايد دانست همان طور که هر کس پشت فرمان مي‌نشيند بايد از قوانين راهنمايي و رانندگي اطلاع داشته باشد، همين گونه هم کساني که در آپارتمان سکونت دارند بايد از قوانين حاکم بر آپارتمان نشيني براي زندگي بهتر و آرامش بيشتر مطلع باشند.

توصيه اين کارشناس حقوقي املاک به روشني نشان مي‌دهد كه باوجود گسترش روزافزون زندگي در آپارتمان‌ها، هنوز فرهنگ آپارتمان‌‌نشيني و نداشتن قوانين مرتبط در ايران جانيفتاده است و لذا بالا بردن آگاهي شهروندان از زندگي شهرنشيني و قواعد و اصول آن، زندگي آپارتمان‌نشيني را سهل و ساده مي‌كند.

در صورتي كه فرهنگ‌سازي انجام شود، شهروندان امنيت اجتماعي را بيشتر احساس مي‌كنند، و در چنين شرايطي است كه ديگر چهارديواري اختياري نيست.

البته در كنار معايب و مشكلات، آپارتمان نشيني محاسني هم دارد. فراهم شدن يک محيط اجتماعي،به شرط سلامت بودن، شرايط را براي تربيت بهتر كودكان فراهم مي‌کند و مي‌توان گفت اين شرايط محيطي مساعد براي برخوردهاي اجتماعي مناسب كودكان فراهم مي‌کند و اين مسئله شامل حال بزرگسالان نيز مي‌شود،‌خانواده‌ها به طور طبيعي شبكه روابط اجتماعي خود و فرزندانشان را گسترش مي‌دهند و آنها به عضوي از يك خانواده بزرگ تبديل مي‌شوند. در اين خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارت‌هاي ويژه و گروه‌هاي سني متفاوت زندگي مي‌كنند كه هر يك مي‌توانند اين مهارت‌ها را به ديگران منتقل كنند. ارتباطات نزديك عاطفي كه بين ساكنان آپارتمانها بوجود مي‌آيد موجب مي‌شود که افراد در كارها به كمك يكديگر مي‌آيند و زندگي در اينگونه مجموعه‌ها حس همكاري داوطلبانه و مسووليت پذيري اجتماعي را به خوبي ترويج مي‌كند.

مردمسالاری

سئوال از آقای ناصر

با سلام، ما در آپارتمان چهار طبقه زندگی می کنیم. طبقه چهارم ما مبل فروشی دارد و پارکینگ خودش را به انباری تبدیل کرده و چندین ماه است پارکینگ مرا اشغال کرده و به صورت متناوب مبل در آن جا انبار می کند. چندین بار تذکر داده و اخطار کرده ام اما پس از چند روز دوباره در آنجا مبل می گذارد. ورودی پارکینگ من طبق سند از حیاط است ولی چون در ورودی تنگ است ماشین را در حیاط نگه می دارم. او مگوید شما نیز بایستی در حیاط نگه ندارید یا اگر به مبل های من دست ...

بزنید بر روی ماشینتان وسایل مانند گلدان می اندازم. یک آدم غیر منطقی شدید است نمیدانم چه کار کنم از طرفی از شکایت قانونی هم نمی ترسد زیرا چیزی برای از دست دادن ندارد. به احتمال زیاد معتاد نیز می باشد و مرتبا نصف شبها با خانش درگیر می شود و صدا به آسمان می رود.

طبقات دوم و سوم هم از او دل خوشی ندارند اصولا او می تواند مبل در پارکینگ نگه دارد و اینکه او می تواند به من بگوید که در حیاط نگه دارم یا نگه ندارم چون ورودی من از حیاط است و پس از ورودبه حیاط به سمت پارکینگ خودم به صورت 90 درجه می پیچم .
مرا راهنمایی بکنیید که چگونه عمل کنم. به شهرداری سد معبر مراجعه کنم یا به دادگستری و یا مبل های او را به خیابان بریزم و یا ....

پاسخ از ما:

وضعیت پارکینک در آپارتمانها از دو حال خارج نیست.

الف- چنانچه در سند تفکیکی ملک، برای هر واحد پارکینک خاصی قید شود به نحوی که هر واحد واجد پارکینگ مشخصی باشد، که در این صورت حق استفاده انصحاری از آن پارکینگ متعلق به همان واحد خواهد بود.از طرفی هیچک از واحدها حق تغییر یا تبدیل فیریکی چنین پارکینکی را ندارند. براین اساس، از جهت تبدیل پارکینک به انباری می توانید علاوه به شهرداری (به حهت تغییر در فضای پارکینک بدون مجوز شهرداری) و نیز درصورتی که این عمل موجب ممانعت یا مزاحمت شما در استفاده از پارکینگ یا سایر نقاط مشاعی ساختمام باشد، از حهت طرح شکایت مزاحمت یا ممانعت از حق به دادسرای محل مراحعه نماید. مضافاً این که از جهت تصرف (اشغال) پارکینک شما با قراردادن مبل و .. هم می توانید تحت عنوان تصرف عدوانی به داسرای محل شکایت نمایید.

ب- پارکینک به نحو فوق تفکیک نشده باشد.

مستند به ماده 2 قانون تملّک آپارتمانها و بر اساس نظریه 2270/7-31/1383 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه پارکینگ (اگر منظور شما هم از آن مکانی جهت پارک خودرو باشد) در صورتی که در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده باشد، جزء قسمتهای مشترک آپارتمان محسوب می شود. حال بنابر عرف معمول مالکان واحدهای آپارتمانی با توافق همدیگر و یا با تصویب هیئت مدیره محل خاصی از پارکینگ را برای خودروی هر یک از مالکان مشخص می کنند تا تزاحمی بوجود نیاید. تعیین این محل برای هر یک از مالکان منافاتی با قوانین موضوعه نداشته مصلحت اجتماعی هم آن را تأئید می کند.

لذا توجه به این نکته ضروری است که این تقسیم بندی ها که در اسناد مالکیت اشخاص لحاظ نشده به معنای مالکیّت انحصاری اشخاص نسبت به قسمت تعیین شده نبوده فقط محدوده معینی جهت رفع تزاحم و جلوگیری از بروز اختلاف هاست. لذا با توجه به ماده 30 قانون مدنی، مالک هر واحد نمی تواند هر تصرف دلخواهی در محدوده معین شده بنماید. مستند به منطوق و مفهوم ماده 3 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، نمی توان برای قسمت های مشترک حق انحصاری قائل شد (پارکینگ همانگونه که توضیح داده شد از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار می آید). لذا از آنجا که قسمت های مشترک در ملکیّت مشاع تمام شرکاء ملک است هرچند در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت ها عبور نماید مستند به تبصره 3 از آئین نامه مزبور گذاشتن میز و صندلی (و امثالهم از جمله مبل) یا هر وسیله دیگری در قسمت های مشترک ممنوع است. علیهذا نه شما و نه دیگر مالکان واحدها حق انحصاری نسبت به پارکینگ نداشته مشترکاً می توانید جهت پارک خودرو از آن استفاده نمائید با رعایت حقوق خاصه دیگر مالکان.

علیرغم تشریح شما از نقشه ساختمان، وضعیت مشخصی استنباط نمی شود. نقشه ساختمان به هر نحوی که باشد مستند به بند «خ» از ماده 4 آئین نامه یاد شده، محوطه ساختمان (که حیاط را شامل می شود) اگر در سند قسمت اختصاصی به نام شخص خاصی ثبت نشده باشد، جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود. مانند آنچه در خصوص پارکینگ تفصیلاً شرح داده شد، هیچکدام از مالکان نسبت به حیاط مشترک حق انحصاری ندارند. استقرار خودروی شما در حیاط اگر مزاحمتی برای دیگر همسایگان ایجاد نماید قابل پیگری قضایی است چون پارکینگ خاصی جهت استفاده شما لحاظ شده می بایست از آن جهت استقرار خودرو استفاده نمائید. تنگ بودن در ورودی برای استفاده از پارکینگ مجوزی برای ممانعت از حق استفاده دیگران نیست.

جهت رفع مزاحمت شخص مورد نظر در خصوص قرار دادن مبل در پارکینگ و گذاشتن مبل در پارکینگ شما خلاق مقرّرات مندرج در قانون تملّک آپارتمان­ها و آئین نامه اجرایی آن بوده می توانید به مراجع قضایی محل سکونت خود مراجعه نمائید تا از طرق قانونی نسبت به حل مشکل شما اقدام شود.

از جهت تهدید ایشان به ایراد خسارت عمدی به خودرو با قراردادن گلدان و ...و همچنین ایجاد مزاحمت از طریق سر و صدا و به راه انداختن دعو با اعضای خانواده هم می توانید به دادسرا شکایت کنید.

متذکر می گردد که، ریختن مبلهای ایشان به خیابان (به تعبیر شما) و تخریب اموال جرم بوده در صورت ارتکاب، مالک مبل ها می تواند به مراجع قضایی اعلام جرم نماید. مضافاً اینکه عنوان نموده اید شخص مورد نظر احتمالاً معتاد است صرف وجود احتمال، مثبّت تحقّق جرم نبوده، نسبت دادن هر جرمی به اشخاص در صورت عدم اثبات آن جرم تلقی شده و تحت عنوان افتراء قابل پیگرد قضایی است.

پی نوشت:

پارکینگ که از قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود، به نسبت قسمت اختصاصی به هر مالک نیز، به آنان تعلّق دارد و از آنجا که در سند مالکیت، پارکینگ موصوف، ملکِ اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قدیمی تلقی نمی‌شود، همچنان مشترک بودن پارکینگ آپارتمان به قوّت خود باقی است.

بند «الف» نظریه شماره 2270/7 - 31/3/83 اداره کل حقوقی پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار آورده و این در صورتی است که ماده 3 و 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی صراحتاً !!! پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان برنشمرده، امّا از مفهوم بند «خ» از ماده 4 آیین نامه مزبور استنباط می شود از آنجا که پارکینگ جزء محوطه ساختمان بوده و در سند مالکیت ساکنین آن آپارتمان، جزء قسمت های اختصاصی ثبت نشده است پارکینگ مذکور کماکان جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود.

ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمانها با اصلاحیه های بعدی:

«قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.

ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمانها با اصلاحیه های بعدی:

«قسمتهای مشترک مذکور در ماده ? قانون تملّک ‌آپارتمان ها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رخت شویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌ بین قسمتهای ‌اختصاصی‌، مشترک بین‌ آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بند «الف» نظریه شماره 2270/7 - 31/3/83 اداره کل حقوقی:

«الف) قانون تملّک آپارتمان ها در بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است به طوری که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق برخلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده 3 این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین بر می آید که حقوق مالکانه قسمت های اخصاصی و اشتراکی که در مواد 1 و 2 به آن اشاره شد قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نیست که هر مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمت های مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی در قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد....»

قاضی گستر

فصل اول: مجمع عمومی

ماده 1 - مجمع عمومی عالی­ترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان است که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون مشخص می‌شود.

ماده 2 - مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بارتشکیل شود. ریاست مجمع در هر سال با مدیر ساختمان خواهد بود؛ درصورت عزل و یا فوت مدیر ریاست مجمع در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری مشخص خواهد شد. دونفر از اعضاء نیز در ابتدای جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعیین خواهند شد. تشکیل مجمع فوق العاده در هر زمانی توسط مدیر یا به درخواست حداقل سه نفر از مالکین ساختمان امکان­پذیر خواهد بود. دعوت به جلسه به صورت مکتوب ، تلفنی ، فکس یا پست الکترونیک و حداقل یک هفته پیش از تشکیل جلسه باید به اطلاع مالکین رسانده شود.

ماده 3 - برای رسمیت مجمع حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره 1: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است. تبصره 2: حضور دوستانی که به عنوان مستاجر در واحدها سکونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروری نیست لکن توصیه می­شود حتی­الامکان این دوستان جهت ارائه نظرات و پیشنهادات و آگاهی از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.

ماده4 - کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر ارائه نماید.

ماده 5 - هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد) باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رای ­گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

تبصره 3: در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده 6 - مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر است: الف _ انتخاب مدیر و رسیدگی به عملکرد وی. ب _ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان. ج _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه. د _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا. ه _ تفویض اختیار به مدیر به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان. و- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چارچوب قانون.

ماده 7 - مصوبات مجمع عمومی با آراء دوسوم مالکین حاضر در جلسه (با رعایت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود. ماده 8 - کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر نگهداری شود. صورت جلسه توسط رئیس مجمع نوشته شده و باید به امضاء رئیس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.

ماده 9 - تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است.

فصل دوم: مدیر ساختمان

ماده 10 - مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند ، برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب می­شود.

تبصره 4: انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه می­شود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.

ماده 11 - مدیر، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.

ماده 12 - مدیر امین شرکاء بوده و نمی‌تواند فرد دیگری را در بلند مدت به جای خود انتخاب نماید.

تبصره 5: درمواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد می­تواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.

ماده 13 - در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. مدیر جهت استعفاء باید جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.

ماده 14 - مدیر مکلّف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر و متناسب با متراژ هر واحدتعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 15 - مدیر مکلّف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید.وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.

ماده 16 - انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبیه و تشویق سرایدار دراختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود. تبصره 6: درصورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.

ماده 17- حل اختلاف ساکنین صرفاً درچارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده مدیر است.

ماده 18 - مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینه­های مشترک) و هزینه­های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و درقبال دریافت هزینه­ ها رسید ارائه نماید.

ماده 19- مدیر مکّلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالی مخارج و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور) را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.

ماده 20 - مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.

ماده 21 - مدیر مکّلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذی­صلاح استفاده نماید.

ماده 22 - مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذی­صلاح(ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچه­ها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.

ماده 23 - مدیر مکّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینه­های مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید.همچنین خریداری اقلام مصرفی مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغن­کاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات وغیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.

ماده 24 - وظایف مدیر صرفاً محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هریک از ساکنین و مالکین نیز به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان ، اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت. تبصره 7: درصورت تصویب مجمع عمومی و جهت انجام اموری خاص و به صورت موقت، بخشی از وظایف مدیر به شخص و یا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود. فصل سوم: شارژ (هزینه­ های مشترک) ماده 25 - جهت پرداخت هزینه­های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می‌شود.

ماده 26 - کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.

ماده 27 - پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نیست.

ماده 28 - از محل شارژ ساختمان هزینه­های زیر قابل پرداخت خواهد بود: الف- هزینه­های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع. ب- هزینه برق عمومی. ج- هزینه آب. د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات. ه- هزینه تعمیرات و نگهداری. و- هزینه گل­کاری و نگهداری باغچه­ها. ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی. ح- سایر هزینه­های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.

ماده 29 - هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادایاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد: هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری) × ضریب متراژ ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل هزینه گازسوئیت سرایداری و جمع عوراض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ است. واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادایاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.

ماده 30 - چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیرخواهد بود.

ماده 31 - چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند. در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.

ماده 32 - هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک برگه تسویه حساب شارژ واحدنیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.

ماده 33 - ازآنجاکه علاوه بر هزینه­های جاری برخی از هزینه­های عمرانی و سرمایه­ای نیز از محل شارژ انجام می­شود؛ نحوه تسویه حساب این هزینه­ها فی­مابین مالکین و مستاجرین برعهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد. فصل چهارم: سرایداری

ماده 34 - به گزارش بازار خبر ، با توجه به قرارگرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره تنظیم می­شود. مابازای اجاره ماهیانه،ایشان متعهد می‌شود به عنوان سرایدار خدمات مصرّح در این مقررات را انجام دهد.

ماده 35 - صلاحیتهای عمومی سرایدار به شرح زیر است: الف-مرد، متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60 سال سن. ب- عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات. ج- عدم سوء پیشینه کیفری. د- سلامت جسمی و روانی. ه- توانایی معرفی ضامن معتبر و ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک.

ماده 36 - وظایف سرایدار به شرح زیر است: الف- نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها. ب- نظافت راهروها و پله­ها، لابی، پارکینگها، آسانسور،پشت­بام، محوطه بیرونی ساختمان و کلیه مشاعات عمومی ساختمان. ج- برف­روبی حیاط، راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال. د- آبیاری باغچه­ها و مراقبت از فضای سبز ساختمان. ه- مراقبت از آسانسور ، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان. و- جمع­آوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدیر. ز- اجرای دستورات مدیرساختمان.

ماده 37 - سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.

ماده 38 - سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نیست. ماده 39 - سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود. ماده 40 - مدّت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار برای دوره­های سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید است.

ماده 41 - هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص می­شود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود. ماده 42 - انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونه­ای که لطمه­ای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود. ماده 43 - انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امورشخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشه­ای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فی­مابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود. ماده 44 - سرایدار متعّهد می‌شود در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر این­صورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین پی­گیری خواهد شد. ماده 45 - سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود. ماده 46 - سرایدار مکلّف به رعایت مفاد این مقرارت ، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت تخلّف از این موارد،متناسب با موضوع جریمه­ای توسط مدیر برای وی درنظر گرفته خواهد شد. فصل پنجم: نظم عمومی ساختمان ماده 47 - قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگرو همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمتهای ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است. ماده 48 - گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است. ماده 49 - تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان به­گونه­ای که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است. ماده 50 - این ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمانها ممنوع است. ماده 51 - قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است. ماده 52 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معیّن گردیده است. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محلهای مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است. ماده 53 - هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است.قراردادن اشیاءدر غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است. ماده 54 - انباری مشخص شده در صورت­مجلس تفکیکی ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین می­نماید است. ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود. ماده 55 - انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت­بام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود. ماده 56 - اسباب­کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله­های ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود. ماده 57 - استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود. ماده 58 - درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوق­العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود. ماده 59 - در میهمانیهای شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است. ماده 60 - استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکان­پذیر خواهد بود. در این­صورت جهت جبران هزینه­های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود. تبصره 8 - برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است. ماده 61 - قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت­بام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتّفاق جبران هزینه­های تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده است. ماده 62 - زمان بازنمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژخانه به ترتیب 20 مهر هر سال و 20 فروردین ماه است. تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است. فصل ششم: متفرقه ماده 63 - اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است. ماده 64 - مدیر مکلّف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید. همچنین هر یک از مالکین پیش از اجاره یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید. ماده 65 - بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر میان این مقررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد شود ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود

بولتن نيوز