شرایط و آثار توقیف اموال غیرمنقول

 

توقیف به معنای بازداشت و بازداشتن و به طور كلی، به معنای سلب آزادی از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، كه در صورت نخست، توقیف شخص و در صورت دوم توقیف مال صدق می‌كند.
 
قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 126 درباره توقیف اموال مقرر کرده است که «توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‌برداری، ارزیابی و حفظ اموال توقیف‌شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی كه نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبی است كه در قانون اجرای احكام مدنی پیش بینی شده است.»
بنابراین، توقیف اموال چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقررات قانون اجرای احكام مدنی صورت گیرد.
ماده 12 قانون مدنی، مال غیرمنقول را چنین تعریف كرده است: «مال غیر منقول آن است كه از محلی به محل دیگر نتوان نقل کرد، اعم از اینكه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی كه نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.» 
همچنین بر اساس ماده 19 همین قانون، «اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون ‌این که به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است‌.»
  باقی در ادامه مطلب...شرایط و احكام توقیف اموال غیر منقول
شرایط و احکامی بر توقیف اموال غیرمنقول مترتب بوده که به شرح ذیل است:
 
 درخواست توقیف اموال محكوم‌علیه
مطابق ماده 49 قانون اجرای احكام مدنی، «در مورد توقیف اموال در صورتی كه محكوم‌علیه در موعدی كه برای اجرای حكم مقرر شده است، مدلول حكم را اجرا نکند یا قراری با محكوم‌له برای اجرای حكم ندهد و مالی هم معرفی نكند یا مالی از او تأمین و توقیف نشده باشد، محكوم‌له می‌تواند درخواست كند كه از اموال محكوم‌علیه معادل محكوم‌به توقیف شود.»
همچنین در ماده 218 مكرر قانون مدنی آمده است: «هرگاه طلبكار به دادگاه دادخواست داده، دلایل اقامه کند كه مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه می‌تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر کند كه در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.»
در مورد موعد اجرای حكم در ماده 49 قانون اجرای احكام مدنی مدتی ذكر نشده است، اما به استناد مواد 34 و 160 قانون اجرای احكام مدنی می‌توان چنین استدلال كرد كه مهلت اجرای تعهد توسط محكوم‌علیه 10 روز است. در نتیجه در مورد توقیف اموال محكوم‌علیه باید شرایط آن رعایت شود که این شرایط عبارتند از:
الف. ابلاغ اجراییه و انقضای مهلت قانونی 10 روز.
ب. اینكه محكوم‌علیه در مهلت مقرر حكم را اجرا نكرده باشد.
ج. محكوم‌علیه با محكوم‌له قراری برای اجرای حكم نگذاشته باشد.
د. محكوم‌له مالی برای استیفای محكوم‌به معرفی نكرده باشد یا در جریان دادرسی یا قبل از آن مالی از او توقیف نشده باشد.
ه‍. محكوم‌له تقاضای توقیف اموال محكوم‌علیه را كرده و قبل از آن نوع آن را هم معین كرده باشد.
 
 اقدام به توقیف فوری اموال محكوم‌علیه
مأمور اجرا باید پس از درخواست توقیف، بدون تأخیر به توقیف اموال محكوم‌علیه اقدام كند و اگر اموال در حوزه دادگاه دیگری باشد، توقیف آن را از قسمت اجرای دادگاه واقع در حوزه دیگر بخواهد (ماده50 قانون اجرای احكام مدنی) زیرا نیابت قضایی در هر موردی كه رسیدگی به عللی از قبیل تحقیقات از مطلعان و گواهان یا معاینه محلی یا هر اقدام دیگری كه باید خارج از مقر دادگاه رسیدگی‌كننده به دعوا انجام گیرد و مباشرت دادگاه شرط نباشد، صورت می‌گیرد و مرجع رسیدگی‌كننده به دعوا به دادگاه صلاحیت‌دار محل نیابت می‌دهد تا حسب مورد اقدام لازم را انجام دهد و نتیجه را به وسیله صورت‌مجلس به دادگاه نیابت‌دهنده بفرستد.
 البته این اقدامات در صورتی معتبر خواهد بود كه مورد وثوق 
دادگاه باشد.
 
 توقیف معادل محكوم‌به و هزینه اجرایی
از اموال محكوم‌علیه باید به میزانی توقیف شود كه معادل محكوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد، اما هرگاه مال معرفی‌شده ارزش بیشتری داشته باشد و قابل تجزیه هم نباشد، تمام آن مال توقیف می‌شود. 
در این صورت، اگر مال غیر منقول باشد، مقدار مشاعی از آن كه معادل محكوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد توقیف می‌شود. (ماده 51 قانون اجرای احكام مدنی). البته در اینجا منظور توقیف اجرایی است، نه توقیف تأمینی.
 استیفای محكوم‌به از مال توقیف‌شده
اگر مالی از محكوم‌علیه تأمین و توقیف شده باشد، استیفای محكوم‌به از همان مال به عمل می‌آید، مگر آنكه مال تأمین‌شده تكافوی محكوم‌به را نكند كه در این صورت معادل بقیه محكوم‌به از سایر اموال محكوم‌علیه توقیف می‌شود. (ماده 52 قانون اجرای احكام مدنی) 
البته به استناد ماده 46 قانون اجرای احكام مدنی، اگر محكوم‌به عین معین باشد، عیناً و اگر تلف شده باشد، قیمت آن به تراضی و در صورت نداشتن توافق، دادگاه تعیین و اگر محكوم‌به قابل تقویم نباشد، محكوم‌له می‌تواند دعوای خسارت اقامه كند.
 
 تبدیل مال توقیف‌شده
هرگاه مالی از محكوم‌علیه در مقابل خواسته یا محكوم‌به توقیف شده باشد، محكوم‌علیه می‌تواند یك بار تا قبل از شروع به عملیات راجع به فروش، تبدیل مالی را كه توقیف شده است به مال دیگری درخواست کند، مشروط بر اینكه مالی كه پیشنهاد می‌شود از حیث قیمت و سهولت فروش از مالی كه قبلاً توقیف شده است، كمتر نباشد. محكوم‌له نیز می‌تواند یك بار تا قبل از شروع به عملیات راجع به فروش، تبدیل مال توقیف‌شده را درخواست كند. 
در صورتی كه محكوم‌علیه یا محكوم‌له به تصمیم قسمت اجرا معترض باشند، می‌توانند به دادگاه صادر كننده اجراییه مراجعه كنند و تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است. (ماده 53 قانون اجرای احكام مدنی)
 
 موارد رفع توقیف از مال توقیف‌شده
1- در صورتی كه محكوم‌علیه، محكوم‌به و خسارات قانونی را پرداخت کند، قسمت اجرا از مال توقیف‌شده رفع توقیف خواهد كرد. البته منظور از خسارت‌های قانونی را می‌توان مطابق ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی چنین دانست: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوكاله وكیل و هزینه‌های دیگری كه به طور مستقیم مربوط به دادرسی بوده و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است، از قبیل حق‌الزحمه كارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.»
2- در صورت تراضی طرفین و تنظیم سازش‌نامه، توقیف رفع می‌شود؛ زیرا مطابق ماده 178 قانون آیین دادرسی مدنی در هر مرحله از دادرسی مدنی طرفین می‌توانند دعوای خود را به طریق سازش خاتمه دهند.
3- هر زمان بعد از قطعیت بر اثر فرجام‌خواهی دادنامه فرجام‌خواسته نقض شود.
4- هرگاه حكم مورد اعاده دادرسی بر اثر اعاده دادرسی نقض شود.
5- اگر بر اثر دعوای اعتراض ثالث، دادگاه اعتراض ثالث را وارد تشخیص دهد، برای حفظ حقوق اشخاص ثالث آن قسمت را كه مورد اعتراض قرار گرفته باشد، نقض می‌كند.
 
 آثار توقیف اموال غیرمنقول
توقیف اموال غیرمنقول، آثاری از قبیل بطلان نقل و انتقال مال توقیف‌شده و فروش مال توقیف‌شده با نظارت اجرا را به دنبال دارد.
 1- بطلان نقل و انتقال مال توقیف‌شده
هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بلا اثر است. همچنین ماده 89 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 در این ‌باره چنین مقرر می‌دارد: «پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و مادام كه بازداشت باقی است، نسبت به انتقال بعد از بازداشت، ترتیب اثر داده نمی‌شود، هرچند انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد؛ مگر در صورت اجازه كسی كه مال برای حفظ حق او بازداشت شده است كه در این صورت باید اشخاص ذی‌نفع تكلیف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین كنند.»
همچنین درباره نقل و انتقال مال توقیف‌شده، ماده 663 قانون مجازات اسلامی چنین مقرر می‌دارد: «هر كس عالماً در اشیا و اموالی كه توسط مقامات ذی‌صلاح توقیف شده است، بدون اجازه دخالت یا تصرفی کند كه منافی با توقیف باشد، ولو مداخله‌كننده متصرف یا مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یك سال محكوم خواهد شد.»
همچنین ماده 543 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی در این خصوص چنین مقر داشته است: «هرگاه محلی یا چیزی بر حسب امر مقامات صالح رسمی، مهر یا پلمپ شده باشد و كسی عالماً و عامداً آنها را بشكند یا محو کند یا عملی مرتكب شود كه در حكم محو یا شكستن پلمپ تلقی شود، مرتكب به حبس از سه ماه تا دو سال محكوم خواهد شد.»
ماده 348 قانون مدنی نیز در این خصوص چنین می‌گوید: «بیع چیزی كه خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است یا چیزی كه مالیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی كه بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است.»
همچنین به حكم ماده 365 قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملك ندارد و بر طبق ماده 366 هر گاه كسی به بیع فاسد، مالی را قبض كند، باید آن را به صاحبش بازگرداند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود. 
بنابراین از آثار توقیف اموال غیر منقول منع نقل و انتقال آن است و مال توقیف‌شده، چه مالك آن محكوم‌علیه باشد و چه شخص ثالث، باید به همان وضعی كه هنگام توقیف داشته است باقی بماند تا درباره آن تعیین تكلیف شود.
 2- نافذ نبودن قرارداد یا تعهد به مال توقیف‌شده
به استناد ماده 57 قانون اجرای احكام مدنی، هر گونه قرارداد یا تعهدی كه در مورد مال توقیف‌شده بعد از توقیف به ضرر محكوم‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود، مگر اینكه محكوم‌له كتباً به آن رضایت دهد.
از مفاد این ماده استنباط می‌شود كه اگر قرارداد یا تعهد درباره مال توقیف‌شده به ضرر محكوم‌له نباشد، قرارداد و تعهد صحیح خواهد بود و هرگاه قرارداد یا تعهدی در مورد مال توقیف شده به ضرر محكوم‌له منعقد شود و او به قرارداد یا تعهد رضایت ندهد و محكوم‌علیه یا شخص ثالث، محكوم‌به و خسارات قانونی را به حساب سپرده دادگستری تودیع کنند، دیگر نیازی به رضایت محكوم‌له نیست و اجرای احكام از مال توقیف‌شده رفع اثر خواهد كرد.
به نظر می‌رسد، منظور از مال توقیف‌شده در اینجا اعم از مال منقول و غیرمنقول است و لذا در صورتی كه مال غیرمنقولی به نفع محكوم‌له توقیف شده باشد، اجارة آن مال اشكالی ندارد؛ زیرا مال غیر منقول وضعیتی دارد كه اجاره دادن آن ضرر برای محكوم‌له محسوب نمی‌شود. البته با وجود اینكه عرف انتقال عین مال را شامل انتقال منافع آن هم می‌داند، چون به استناد مادة 103 قانون اجرای احكام مدنی توقیف عین غیر‌منقول شامل توقیف منافع آن نمی‌شود، اجاره دادن آن مال غیرمنقول با حقوق محكوم‌له منافاتی ندارد.
بنابراین شرط لازم برای عدم نفوذ، آن است كه تعهد به ضرر محكوم‌له باشد. لذا اگر محكوم‌علیه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد كند كه با پرداخت طلب محكوم‌له زمینه رفع بازداشت از مال توقیف‌شده را فراهم آورد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل كند، این تعهد نافذ است؛ زیرا به ضرر محكوم‌له نیست.
 3- فروش مال توقیف‌شده با نظارت اجرا
ترتیب فروش اموال غیر‌منقول به استناد ماده 137 قانون اجرای احكام مدنی مانند فروش اموال منقول است (البته استثنائاتی هم دارد) لذا بعد از تنظیم صورت مال و ارزیابی آن در صورتی كه درباره محل و موعد فروش بین محكوم‌له و محكوم‌علیه تراضی شده باشد، به همان ترتیب رفتار می‌شود و هرگاه بین طرفین تراضی نشده باشد، مأمور اجرا مطابق مقررات فروش قانون اجرای احكام مدنی عمل خواهد کرد و به طور كلی فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید. البته محكوم‌علیه می‌تواند با نظارت مأمور اجرا، مال فروخته‌شده را بفروشد، مشروط بر اینكه حاصل فروش به تنهایی برای پرداخت محكوم‌به و هزینه‌های اجرایی كافی باشد و اگر مال در مقابل قسمتی از محكوم‌به توقیف شده، حاصل فروش نباید از مبلغی كه در قبال آن توقیف به عمل آمده است، كمتر باشد.
آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11 شهریور سال 1387 نیز در مورد فروش مال توقیف‌شده بیان کرده است:
در دو مورد زیر متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت مال منقول یا غیرمنقول بازداشت شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه بدهد:
الف - در مواردی كه قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی را كه مال برای استیفای آن بازداشت شده است، نقداً تأدیه كند، در این صورت پس از استیفای حق متعهدله و هزینه‌های اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
ب - در صورت رضایت كتبی متعهدله در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد.
 
 حاضر نبودن محكوم‌له و محكوم‌علیه مانع از توقیف مال نمی‌شود
بنابراین به طور کلی می‌توان گفت که از آثار توقیف اموال غیرمنقول، منع نقل و انتقال آن است و مال توقیف‌شده، چه مالک آن محكوم‌علیه باشد و چه شخص ثالث، باید به همان وضعی كه هنگام توقیف داشته است، باقی بماند تا درباره آن تعیین تكلیف شود. 
بنابراین هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی و شرطی و رهنی، در مورد مال توقیف شده باطل و بی‌اثر است.
از دیگر آثار توقیف اموال غیرمنقول، نافذ نبودن قرارداد یا تعهد به مال توقیف شده است و شرط لازم برای عدم نفوذ، آن است كه تعهد به ضرر محكوم‌له باشد. 
بنابراین اگر محكوم‌علیه در قالب قرارداد با شخص ثالث تعهد كند كه با پرداخت طلب محكوم‌له زمینه رفع بازداشت از مال توقیف‌شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل كند، این تعهد نافذ است؛ زیرا به ضرر محكوم‌له نیست.
در مورد تبدیل مال توقیف‌شده، اگر مالی از محكوم‌علیه در مقابل خواسته یا محكوم‌به توقیف شده باشد، محكوم‌علیه می‌تواند یك بار تا قبل از شروع به عملیات فروش، تبدیل مالی را كه توقیف شده است، به مال دیگری درخواست كند؛ مشروط بر اینكه مالی كه پیشنهاد می‌شود، از حیث قیمت و سهولت فروش از مالی كه قبلاً توقیف شده است، كمتر نباشد.
محكوم‌له نیز می‌تواند یك بار تا قبل از شروع به عملیات فروش تبدیل مال توقیف‌شده را درخواست کند. 
در صورتی كه محكوم‌علیه یا محكوم‌له به تصمیم قسمت اجرا معترض باشند، می‌توانند به دادگاه صادركننده اجراییه مراجعه كنند و تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است.
مالی كه محكوم‌له برای توقیف، معرفی می‌كند یا دایره اجرا می‌خواهد، توقیف کند، باید خارج از مستثنیات دین باشد.
قانون بر تأدیه طلب دیگری إذن داده است. بنابراین در مورد مالی كه وثیقه بوده یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محكوم‌له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع کرده است، توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن تقاضا كند و در این صورت وثیقه و توقیف‌های سابق فك و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بی‌درنگ توقیف می‌شود.
حاضر نبودن محكوم‌له و محكوم‌علیه مانع از توقیف مال نمی‌شود، اما توقیف مال به طرفین اعلام خواهد شد.
در قانون اجرای احكام مدنی توقیف مازاد تجویز شده است؛ یعنی مالی كه در قبال بدهی معینی در وثیقه یا توقیف شخص دیگری باشد و ارزش مال هم بیشتر از مبلغی باشد كه به سبب آن، وثیقه انجام شده یا توقیف صورت گرفته است، در این حالت ارزش اضافی مال توثیق یا توقیف‌شده می‌تواند در برابر مبلغ معین دیگری توقیف شود.

 

مردم بزرگوار ایران می توانند از طریق شماره 9099070219 و از طریق تلفن ثابت  تماس تلفنی

برقرار نموده و پاسخ سوالات حقوقی و قضایی خود را به صورن فوری و انلاین دریافت نمایید.